BGH zur Auslegung von Mischmietverhältnissen

Der für Wohnraummietrecht zuständige 8. Senat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 09.07.2014, VIII ZR 376/13, an seiner ständigen Rechtsprechung zur Auslegung von Mischmietverhältnissen festgehalten. Im Zweifel wird bei einem Mischmietverhältnis (Wohn- und Gewerbezweck) von einem überwiegenden Wohnzweck auszugehen sein.

In seiner Entscheidung stellt der Senat – entgegen der vorinstanzlichen Auffassung des Kammergerichtes, Urteil vom 12.08.2013, 8 U 3/13 – zutreffend fest, dass das etwaige Bestreiten des Lebensunterhaltes durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzugszwecks darstellt.

Die Abgrenzung, welcher Vertragsteil des Mischmietverhältnisses überwiegt, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Die Beantwortung dieser Frage bedarf nach Auffassung des Bundesgerichtshofes der Berücksichtigung aller auslegungsrelevanten Umstände, wobei der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Wohn- oder Gewerbezweck) zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die einzelne Nutzungsart vorgesehenen Flächen, der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile, der untypisch unbestimmten Vertragslaufzeit für Gewerberaummietverhältnisse oder der einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis Indizwirkung zukommen könne.

In der entsprechenden Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes (Nr. 109/2014) wird klargestellt, dass wenn sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen lässt, sind – wegen des besonderen Schutzes des Wohnraummieters – vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

Für die Praxis ist die Auslegung des Mischvertrages insbesondere bei der Frage, welches Kündigungsrecht einschlägig ist, von besonderer Bedeutung.

Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag kann vom Mieter grundsätzlich in der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB und damit bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Der Wohnraumvermieter darf grundsätzlich nur aus berechtigtem Interesse oder wichtigem Grund das Mietverhältnis kündigen.

Im Gewerberaummietrecht können Mieter und Vermieter grundsätzlich – wenn der Mietvertrag nicht zeitlich befristet ist – ohne Angabe von Gründen gemäß § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündigen.

Mit der gegenständlichen Entscheidung schafft der Bundesgerichtshof Rechtssicherheit bei der Auslegung von Mischmietverhältnissen, weshalb die Entscheidung im Ergebnis zu begrüßen ist.