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Bundesgerichtshof: Händler können bei Lockdown Mieten kürzen
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Der BGH hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer coronabedingten Geschäftsschließung berechtigt ist, die Ladenmiete zu kürzen.
Sachverhalt
Eine KIK-Filiale, welche aufgrund einer behördlichen Allgemeinverfügung ihr Ladengeschäft im Mietobjekt, entrichtete für den Monat der Betriebsschließung keine Miete. Die Höhe der zustehnden Mietminderung wurde nunmehr vor dem BGH verhandelt.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Aus der heutigen Pressemitteilung:
„Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.“
Meine Einschätzung
Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall eindeutig dazu Stellung genommen, dass im Falle von behördlichen Schließungen grundsätzlich eine Anpassung des Mietvertrages in Betracht kommt.
Nach dem BGH entscheidend ist zum einen, ob dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Eine coronabedingte Schließung eines gewerblichen Mietraums stelle die Verwirklichung ein allgemeines Lebensrisiko dar, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst wird. Es sei nicht zumutbar, dieses Risiko einer Vertragspartei allein aufzubürden. D.h. es ist regelmäßig weder möglich, den vollen Mietzins zu verlangen noch die Miete bis auf 0 € zu mindern.
Darüber hinaus seien die Umstände des Einzelfalles abzuwägen. Es ist insbesondere zu prüfen, ob welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Zu berücksichtigen ist auch, ob der Mieter Maßnahmen ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Ebenso sind finanzielle Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter erlangt hat, z.B. aus staatlichen Leistungen oder Betriebsschließungsversicherung. Auch die Interessen des Vermieters fließen in die Abwägung ein.
Durchsetzung Ihrer Ansprüche
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