Die Bewohnbarkeits-/Benutzungsbescheinigung einer Immobilie im italienischen Recht

Immobilientransaktionen können in Italien erhebliche Risiken bergen, wenn es um mögliche Unregelmäßigkeiten sowohl bei der Immobilie selbst als auch bei den dazugehörigen Unterlagen geht. Einige Unregelmäßigkeiten können unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Gültigkeit des Kaufvertrags beeinträchtigen (Fehlen der Bewohnbarkeits-/Benutzungsbescheinigung, katastermäßige oder städtebauliche Nichtkonformität der Immobilie).

Der italienische Kassationsgerichtshof hat sich mit Urteil Nr. 23604 vom 2. August 2023 mit der wichtigen Frage der Auswirkungen des Fehlens der Bewohnbarkeits-/Benutzungsbescheinigung (sie bescheinigt, dass das Gebäude und die eingebauten Anlagen den Sicherheits-, Hygiene-, Gesundheits- und Energiesparanforderungen entsprechen) bei Immobilientransaktionen befasst und hervorgehoben, dass das Fehlen der Bescheinigung nicht immer und automatisch zur Vertragsauflösung wegen Vertragsverletzung durch den Verkäufer führt.

Wenn das Fehlen der Bescheinigung auf das tatsächliche und nicht behebbare Fehlen der Sicherheits- und Hygiene- und Gesundheitsanforderungen zurückzuführen ist, die die Immobilie gebrauchstauglich machen, kann der Käufer in diesem Fall berechtigterweise die Auflösung des Kaufvertrags verlangen; wenn das Fehlen der Bescheinigung auf das Fehlen der Sicherheits- und Hygieneanforderungen zurückzuführen ist, dieser Mangel jedoch behoben werden kann, kann dies als Mangel der Immobilie angesehen werden, und der Käufer kann alternativ die Auflösung des Vertrags oder eine Minderung des gezahlten Preises verlangen. Wenn das Fehlen der Bescheinigung jedoch rein formaler Natur ist (es fehlt nur das materielle Dokument), die Sicherheits-, Sanitär- und Hygieneanforderungen aber erfüllt sind, kann der Kaufvertrag aus diesem Grund nicht gekündigt werden. In diesem Fall kann der Käufer nur Schadensersatz verlangen.

Was die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand und den Bedingungen der Immobilie und den dazugehörigen Katasterunterlagen betrifft, so sieht das italienische Recht die Ungültigkeit jeder Urkunde über Immobiliengeschäfte vor, wenn die Urkunden für Immobilieneinheiten neben der Katasteridentifikation keinen Verweis auf den Katasterplan und die von den Eigentümern der Immobilie abgegebene Erklärung enthalten, dass die Katasterdaten und -karten mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen.

Es liegt daher in der Verantwortung der Parteien (und insbesondere des Käufers), dafür zu sorgen, dass: (i) die Benutzbarkeitsbescheinigung vorliegt; (ii) der tatsächliche Zustand und die Bedingungen der Immobilie mit den Katasterunterlagen übereinstimmen.

Entgegen der allgemeinen Auffassung ist der Notar hingegen nicht verpflichtet, die katastertechnische und städtebauliche Konformität der Immobilie zu überprüfen, und er kann die Entgegennahme einer Urkunde nicht verweigern, wenn die Bewohnbarkeits-/Benutzungsbescheinigung nicht vorliegt.