Die Unwirksamkeit von Vertragsklauseln in Bauverträgen

Vielfach sind derartige Klauseln unwirksam.

Die Unwirksamkeit von Klauseln in Bauverträgen ist immer wieder Gegenstand zahlreicher Entscheidungen. Nachfolgend soll ein kleiner Abriss über die Unwirksamkeit von Bauklauseln aufgezeigt werden. Dabei muss man wissen, dass jegliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild grundsätzlich zur Unwirksamkeit einer Klausel führt. Trotzdem versuchen viele Auftraggeber derartige Klauseln in ihren Vertrag aufzunehmen. Dabei gilt der Grundsatz: Bange machen gilt nicht! Der Auftragnehmer sollte sich von derartigen Klauseln keinesfalls einschüchtern lassen. In dem Beitrag sollen interessante Klauseln, die unwirksam sind, vorgestellt werden. Diese Klauseln sind auch häufig in der Baupraxis zu finden. Die erste Klausel, die für unwirksam erklärt wurde, geht auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.11.2014 zurück. Dabei ging es um eine Klausel in einem VOB-Vertrag, welche vorsah, dass Abschlagszahlungen nur in Höhe von 90 % der erbrachten und durch Aufmaß nachgewiesenen Leistungen durch den Auftragnehmer verlangt werden können. Es ging um die Erbringung von Maurer- und Betonarbeiten für ein Mehrfamilienhaus. In diesem Fall kündigt der Auftragnehmer nach Nachfristsetzung zur Zahlung den Bauvertrag. Das OLG Düsseldorf gibt ihm recht. Abschlagsrechnung sind immer zu 100 % zu bezahlen. Auch nach der VOB/B hat eine volle Bezahlung der nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen zu erfolgen und nicht weniger. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers enthaltene Klausel, wonach geringere Abschlagszahlungen in Höhe von 90 % zu leisten sind, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam. In dem Fall kann der Auftragnehmer hingehen, wenn er dem Auftraggeber zuvor erfolglos eine Nachfrist gesetzt und die Kündigung angedroht hat, auch den Vertrag gemäß § 9 Abs. 1 VOB/B kündigen. Das OLG Düsseldorf kommt zu dem Schluss, dass eine derartige Klausel gegen das gesetzliche Leitbild des § 632 a BGB verstößt und somit unwirksam ist. Auftraggeber versuchen oftmals, durch entsprechende Regelungen zusätzliche Sicherheitspolster vorzunehmen, um sich unberechtigt weiter abzusichern. 

Das gilt auch bei vertraglichen Absicherungen im Wege der Vertragserfüllung. Hier ist ein Fall des OLG Celle vom 23.04.2014 hervorzuheben, in dem ein Auftraggeber dem Auftragnehmer durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vorgegeben hat, eine Vertragserfüllungsbürgschaft von 5 % der Netto-Auftragssumme zu stellen und der Auftraggeber Abschlagszahlungen nur mit einem jeweils fünfprozentigen Sicherheitseinbehalt leistet sowie der Auftraggeber berechtigt ist, die letzte Abschlagszahlung in Höhe von 3,6 % der Nettoauftragssumme erst nach Abnahme, Fertigstellung der Außenanlagen und Übergabe einer Gewährleistungsbürgschaft zu zahlen hat. Auch hier hat das OLG Celle die Unwirksamkeit der einzelnen Klauseln bejaht. Zwar sei die Vorgabe, dass der Auftragnehmer eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 5 % der Nettoauftragssumme stellen muss, für sich betrachtet wirksam, jedoch kann sich die unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers aus der Gesamtbetrachtung von verschiedenen jeweils für sich nicht zu beanstandenden Klauseln ergeben. Hier hatte das OLG Celle ausgeführt, dass eine derartige negative Gesamtwirkung mit der Folge der Unwirksamkeit sich aus dem Zusammenspiel der drei Klauseln ergibt, die eine kumulative Belastung des Auftragnehmers mit 13,6 % der Nettoauftragssumme in der Phase der Vertragserfüllung herbeiführt. Weiter wird das Argument ausgeführt, dass der Auftragnehmer mit den Kosten der Bürgschaft und einer teilweise fehlenden Liquidität belastet wird. Mithin sind Klauseln, die den Auftraggeber im Stadium der Vertragserfüllung mit mehr als 10 % absichern, alle unwirksam. 

Bedenklich sind auch andere Klauseln in einem Nachunternehmervertrag, sogenannte Pay when paid Klauseln. Dies stellt eine Klausel in einem Bauvertrag dar, wonach die Zahlung der Vergütung davon abhängig gemacht wird, dass der Kunde eine Vergütung an den Auftraggeber zahlt. Eine solche Klausel verstößt klar gegen das gesetzliche Leitbild der Fälligkeit des Werklohns bei Abnahme. Nach dieser Klausel würde die Vergütung nicht fällig bei Abnahme, sondern erst wenn der Bauherr den Auftraggeber irgendwann mal bezahlt. Dies würde letztlich zu einer Forderungsstundung auf unbestimmte Zeit führen, die der Gesetzgeber nicht will. Das hat das Landgericht Saarbrücken bereits mit Urteil vom 07.11.2011 entschieden. Dort ging es darum, dass der Bauherr das Generalunternehmerwerk des Auftraggebers abgenommen hat und der Generalunternehmer auch das Nachunternehmerwerk abnimmt. Der Auftragnehmer geht hin und forderte den Auftraggeber vergeblich zur Zahlung auf und reichte dann die Klage ein. Der Auftraggeber verteidigt sich damit, dass die Forderung nicht fällig ist, weil der Bauherr ihn ebenfalls nicht bezahlt hat und verweist auf seine zitierte Allgemeine Geschäftsbedingungen, was jedoch nicht von Erfolg gekrönt war. 

Häufig werden in der Baupraxis auch Klauseln in den Vertrag eingebracht, um die Rechte des Auftragnehmers zu beschränken. So findet man vielfach Klauseln vor, die dem Auftragnehmer das Recht nehmen wollen, eine Sicherheitsleistung nach 650 f BGB zu verlangen. Eine solche Aushöhlung des gesetzlichen Rechts, den der Gesetzgeber ausdrücklich für den Auftragnehmer geschaffen hat, ist nicht möglich. Deshalb kann sich der Auftragnehmer beruhigt zurücklegen, wenn er derartige Klauseln in den Verträgen findet. Ein Verzicht auf sein Recht nach § 650 f BGB durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nicht möglich. Also kann der Auftragnehmer dieses Recht immer geltend machen, egal was in dem Vertrag aufgeführt ist. 

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen finden sich auch immer wieder sogenannte Umlageklauseln, die Gegenstand vieler Entscheidungen sind. So kommen regelmäßig die Umlageklauseln für Baustrom, Bauwasser und Bauabwasser auf dem Prüfstand. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts sieht bisher eine Wirksamkeit von derartigen Klauseln vor. Dasselbe gilt auch für eine Umlageklausel für eine Bauwesenversicherung. Es mehren sich jedoch Stimmen in der Rechtsliteratur, die davon ausgehen, dass das Verschweigen eines Selbstbehalts bei einer Bauwesenversicherung das Transparenzgebot verletzt und damit unwirksam ist. Denn berücksichtigt werden muss, dass der Inhalt der Versicherungspolice der Bauwesenversicherung dem Auftragnehmer bei Abschluss des Vertrags nicht vorliegt und er daher keine Kenntnis von einem möglichen Selbstbehalt bei einem Versicherungsfall hat. Deshalb halten viele die Abwälzung der Kosten einer Bauwesenversicherung für eine unangemessene Benachteiligung des Auftragnehmers, soweit kein Selbstbehalt ausgewiesen ist. Anders werden jedoch Umlageklauseln für die Baureinigung oder die Beseitigung von Bauschutt rechtlich bewertet. Diese sind grundsätzlich unwirksam, was der Bundesgerichtshof schon mit Urteil vom 06.07.2000 entschieden hat. Denn es handelt sich um eine Leistung, die grundsätzlich vom Pflichtenbereich des Auftragnehmers umfasst ist. Sollte dieser keine Bauschuttbeseitigung vornehmen, so ergeben sich für den Auftraggeber Ansprüche aus dem Leistungsstörungsrecht. Durch diese Umlageklauseln werden also gesetzliche Regelung geändert. Gegen diese Klauseln wird rechtlich eingewendet, dass diese Pauschale anfällt, egal ob oder wie viel Bauschutt der Auftragnehmer überhaupt hinterlässt. Hierin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung, was eine Unwirksamkeit zur Folge hat. 

Deshalb sollte der Auftragnehmer sein Augenmerk mehr auf unwirksame Bauklauseln richten. Hiervor braucht er keine Angst zu haben. Derartige Klauseln sind meistens unwirksam und können deshalb als ungeschrieben behandelt werden. Viele Auftragnehmer einer Baupraxis lassen sich jeder von diesen geschriebenen Klauseln meist blenden und werden aufgrund solcher Klauseln meist nicht tätig, obwohl sie weitergehende Rechte aus dem Vertrag herleiten könnten, die den Auftragnehmer in die Lage versetzen könnten, aus einem unliebsamen Vertrag auszusteigen oder Leistungsverweigerungsrechte geltend zu machen. Hieran sollte der Auftragnehmer denken, wenn er demnächst wieder Verträge unterschreibt. Nicht jede Klausel, die in einem Vertrag geschrieben ist, ist auch wirksam und damit bindend.

Carsten Seeger