Eigenbedarfskündigung / außerordentliche Kündigung-Notice of termination of own use / extraordinary termination

(English Version below ) 

Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB 

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außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs § 543 Abs. 1 S. 1 BGB

Es können sich immer wieder Umstände ergeben, die zu einer Kündigung des Wohnraummietverhältnisses führen. Diese sind mannigfaltig und können sowohl im Verhalten des Mieters als auch des Vermieters liegen. 

Dieser Artikel soll die Kündigung wegen Eigenbedarfs sowie die außerordentliche Kündigung aufgrund Zahlungsverzuges beleuchten. In letzterem Fall liegt ein besonderes Augenmerk auf der sog. Schonfrist. 

I. Kündigung wegen Eigenbedarfs

1. Was ist die Eigenbedarfskündigung? 

Im Verhältnis zum Vermieter wird der Mieter vom deutschen Gesetzgeber im Wohnraummietrecht als besonders schutzwürdig angesehen: Aus diesem Grund sind im Bürgerlichen Gesetzbuch eine Vielzahl von Regelungen enthalten, die die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters unter strenge Voraussetzungen setzen. 

Maßgebliche Vorschrift für die ordentliche Kündigung (unter die auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs fällt), ist § 573 Abs. 1 BGB. Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur Kündigen „wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Ein solches besonderes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. 

2. Wann kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden? 

Aufgrund der bereits genannten, besonderen Schutzwürdigkeit des Wohnraummieters im deutschen Recht sind an die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung hohe Anforderungen zu stellen. Diese sind im Einzelnen: 

a) Vermieter = natürliche Person 

Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich nur derjenige aussprechen, bei dem es sich um eine natürliche Person handelt. Der Grund: Das Pendant zu natürlichen Personen, die sog. juristischen Personen, können schon unter tatsächlichen Gesichtspunkten nicht „wohnen“ oder eine „Familie aufnehmen“, was höchstrichterlich durch den Bundesgerichtshof im Jahre 2007 entschieden wurde. Damit kann ein Unternehmen, das eine Immobilie vermietet (beispielsweise eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH, eine Aktiengesellschaft, AG, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GbR, eine Kommanditgesellschaft, KG, oder eine offene Handelsgesellschaft, OHG, nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. 

b) Tatsächliches Benötigen der Wohnung durch den Vermieter 

Weitere Voraussetzung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung ist, dass er Vermieter die Wohnung vernünftigerweise tatsächlich benötigt: Ausreichend ist nicht, dass er lediglich in ferner Zukunft in die Wohnung ziehen möchte oder sie beispielsweise nur als Zweitwohnung beansprucht: In dieser Situation ist der Vermieter nämlich nicht schutzwürdig. 

c) Private Nutzung 

Außerdem ist für eine Eigenbedarfskündigung erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung für private Zwecke nutzen möchte; eine Nutzung als Büro- oder Lagerräume ist indes nicht ausreichend. 

d) Nutzung durch Angehörige der Familie 

Sofern der Vermieter die Wohnung nicht für sich selbst zu Wohnzwecken benötigt, so kann er die Eigenbedarfskündigung jedoch auch darauf stützen, dass Angehörige seiner Familie die Wohnung benötigen, § 573 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 BGB. 

Wer konkret als Familienangehöriger anzusehen ist, wird vom deutschen Gesetzgeber im Mietrecht nicht ausdrücklich definiert. Allerdings haben sich in der Vergangenheit schon eine Vielzahl von Gerichtsverfahren um diese Frage gedreht, sodass die Rechtsprechung diese Frage zu weiten Teilen beantwortet hat. Demnach sind folgende Personen als Angehörige der Familie gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 BGB anzusehen: 

Eigene Kinder, Eltern, Großeltern, Geschwister, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, im Einzelfall sogar die Schwiegereltern. 

Eine weitere Fallgruppe bilden solche Personen, die dem Vermieter weniger nahe stehen. Hierzu zählen insbesondere Onkel und Tanten, Stiefkinder, Neffen und Nichten, Cousins und Cousinen. Allein diese „familiäre Verbundenheit“ reicht für die Eigenbedarfskündigung bei diesen Fallgruppen aber noch nicht aus: Es muss stattdessen ein enger sozialer Kontakt zum Vermieter bestehen, sodass eine Eigenbedarfskündigung möglich ist. 

e) Wohnbedarf von Haushaltsangehörigen

Zu guter Letzt ist eine Eigenbedarfskündigung auch aufgrund Wohnbedarfs von Haushaltsangehörigen möglich, § 573 Abs. 2 Nr. 2 Var. 3 BGB. Auch diese Fallgruppe wurde vom Gesetzgeber nicht näher definiert. Nach gefestigter Rechtsprechung zählen hierzu jedoch insbesondere Haus- und Pflegepersonal, sofern es dauerhaft in den Haushalt aufgenommen werden soll. 

3. Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung? 

Welche Fristen für die Eigenbedarfskündigung gelten, ist in § 573c BGB normiert. Die Kündigungsfrist ist abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht.

Sind seit Überlassung der Mietwohnung bis zu 5 Jahre vergangen, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Zwischen 5 und 8 Jahren beträgt die Frist stattdessen 6 Monate. Ab einer Dauer von mehr als 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate auf insgesamt 9 Monate. 

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II. Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

1. Was ist die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs? 

Neben der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung steht dem Vermieter unter besonderen Umständen noch ein weiteres Kündigungsrecht zu: Die außerordentliche Kündigung. Diese kann er nur aus „wichtigem Grund“ erklären, § 543 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein solcher wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt bei der außerordentlichen Kündigung 2 Wochen. 

2. Einschränkung des außerordentlichen Kündigungsrechts durch Schonfrist 

Die allgemein mieterfreundliche Ausrichtung des deutschen Mietrechts zeigt sich auch im Bereich der außerordentlichen Kündigung: Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wird die außerordentliche Kündigung nämlich unwirksam, wenn der Mieter bis spätestens zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (d.h. Zustellung einer Klage an den Kläger) die gesamte rückständige Miete begleicht. Sofern der Vermieter also nicht auch die ordentliche Kündigung erklärt, endet das Mietverhältnis nicht. Dennoch sollte der Mieter diese Fristen nicht ausreizen und stets versuchen, die Mietzahlungen fristgerecht zu bewirken, um einer gerichtlichen Auseinandersetzung aus dem Weg zu gehen. 

Zu beachten ist außerdem, dass der Mieter bei einer außerordentlichen Kündigung nur alle zwei Jahre die Möglichkeit hat, von der Schonfrist Gebrauch zu machen.

( english Version )

Notice of termination of own use according to § 573 para. 2 no. 2 BGB
                                                                        &
extraordinary termination due to default of payment§ 543 para. 1 p. 1 BGB

There can always be circumstances that lead to a termination of the residential tenancy. These are manifold and can lie in the behavior of both the tenant and the landlord.
This article is intended to shed light on the termination due to own need as well as the extraordinary termination due to default of payment. In the latter case, special attention is paid to the so-called grace period.

I. Termination due to Own Need

1 What is the notice of termination due to own need?

In the relationship with the landlord, the tenant is considered by the German legislator to be particularly worthy of protection in residential tenancy law: For this reason, the German Civil Code contains a large number of provisions that place the landlord's termination options under strict conditions.
The relevant provision for ordinary termination (which also includes termination due to own need) is Section 573 (1) of the German Civil Code (BGB). According to this, the landlord can only terminate the tenancy "if he has a justified interest in the termination of the tenancy". According to Section 573 (2) No. 2, such a special interest exists in particular if the landlord requires the premises as a dwelling for himself, members of his family or members of his household.

2. When can the lease be terminated due to own need?

Due to the aforementioned special protection of the residential tenant in German law, high requirements are to be placed on the prerequisites for a termination due to own need. These are in detail:

a) Landlord = natural person
In principle, only a natural person can give notice of termination of a tenant's own need. The reason: The counterpart to natural persons, the so-called legal persons, cannot "live in" or "accommodate a family" already from a factual point of view, which was decided by the highest court in 2007 by the Federal Court of Justice. Thus, a company renting a property (for example, a limited liability company, GmbH, a joint stock company, AG, a civil law partnership, GbR, a limited partnership, KG, or a general partnership, OHG, cannot terminate the lease due to own needs.

b) Actual need of the apartment by the landlord
A further prerequisite for an effective notice of own need is that the landlord actually needs the apartment in a reasonable manner: It is not sufficient that he merely wants to move into the apartment in the distant future or, for example, only uses it as a second home: In this situation, the landlord is namely not worthy of protection.

c) Private use
In addition, it is necessary for the landlord to want to use the apartment for private purposes in order to terminate the tenant's own use; however, use as office or storage space is not sufficient.

d) Use by family members
If the landlord does not need the apartment for himself for residential purposes, he may, however, also base the notice of own use on the fact that members of his family need the apartment, Section 573 (2) No. 2 Var. 2 BGB.
Who is to be regarded concretely as family member, is not defined by the German legislator in the lease law expressly. However, a large number of court cases have revolved around this question in the past, so that case law has largely answered this question. Accordingly, the following persons are to be regarded as members of the family pursuant to Section 573 (2) No. 2 Var. 2 of the German Civil Code (BGB):
Own children, parents, grandparents, siblings, spouses, registered partners, in individual cases even parents-in-law.
Another group of cases are persons who are less close to the landlord. These include in particular uncles and aunts, stepchildren, nephews and nieces, cousins. However, this "family connection" alone is not sufficient for the termination of the owner's need in these case groups: Instead, there must be close social contact with the landlord, so that a notice of own need is possible.

e) Housing requirements of household members
Last but not least, a termination of own use is also possible due to the housing needs of household members, Section 573 (2) No. 2 Var. 3 BGB. Also this case group was not defined by the legislator more near. After consolidated iurisdiction count to it however in particular house and care personnel, if it is to be taken up durably into the household.

3. What deadlines apply to the termination of own use?
The deadlines that apply to the termination of own use are standardized in Section 573c of the German Civil Code (BGB). The period of notice depends on how long the tenancy has existed.

If up to 5 years have passed since the rental property was transferred, the statutory notice period is 3 months. Between 5 and 8 years, the notice period is 6 months instead. From a duration of more than 8 years, the notice period is extended by another 3 months to a total of 9 months.

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II. Extraordinary termination due to default of payment

1. What is the extraordinary termination due to default of payment?

In addition to the possibility of ordinary termination, the landlord has another right of termination under special circumstances: extraordinary termination. He can only declare this for "good cause", Section 543 (1) sentence 1 BGB. Such an important reason exists in particular if the tenant is in arrears with the payment of the rent or a not insignificant part of the rent for two consecutive dates or is in arrears with the payment of the rent in a period that extends over more than two dates in an amount that reaches the rent for two months, Section 543 (2) sentence 1 no. 3 BGB. The notice period for extraordinary termination is 2 weeks.

2. Restriction of the extraordinary right of termination by grace period

The generally tenant-friendly orientation of German tenancy law is also evident in the area of extraordinary termination: Pursuant to Section 569 (3) No. 3 of the German Civil Code (BGB), the extraordinary termination becomes invalid if the tenant settles the entire amount of rent in arrears no later than 2 months after the lis pendens has arisen (i.e., service of an action on the plaintiff). Thus, unless the landlord also declares ordinary termination, the tenancy does not end. Nevertheless, the tenant should not exhaust these deadlines and should always try to make the rent payments on time in order to avoid a legal dispute.

It should also be noted that in the event of extraordinary termination, the tenant only has the opportunity to make use of the grace period every two years.