Erhebung der Räumungsklage vor Ablauf der Räumungsfrist – wer trägt die Kosten des Rechtsstreits?

Erhält ein Mieter eine ordentliche Kündigung seines Vermieters, hat er gemäß § 574 BGB die Möglichkeit, dieser Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Eine solche Härte ist zum Beispiel dann gegeben, wenn es dem Mieter nicht möglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen rechtzeitig vor Ablauf der Räumungsfrist zu bekommen.

Ein solcher Widerspruch gegen die Kündigung ist schriftlich zu formulieren. Er ist ferner fristgebunden und muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen.

Bisweilen fällt es dem Vermieter schwer, den Ablauf der Räumungsfrist abzuwarten. Insbesondere wenn dann ein Widerspruch des Mieters vorliegt, der möglicherweise trotz intensiver Suche keinen Ersatzwohnraum gefunden hat, wenn also absehbar erscheint, dass ein Auszug des Mieters nicht fristgerecht erfolgen wird, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er dann bereits vor Ablauf der Räumungsfrist Klage auf Räumung erheben kann.

Die Antwort auf diese Frage richtet sich nach § 259 ZPO. Demnach kann Klage auf eine erst in der Zukunft anstehende Räumung der Mietwohnung bereits in der Gegenwart erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Mieter nicht rechtzeitig ausziehen wird.

Nun liegt diese Besorgnis nicht bereits dann vor, wenn der Mieter unter Hinweis auf fehlenden Ersatzwohnraum und daher nur vorsorglich Widerspruch erhebt. Denn mit einem solchen Widerspruch dokumentiert er gerade nicht, dass er sich gegen die Kündigung des Mietverhältnisses zur Wehr setzen will.

Dies hat das Landgericht Köln in seinem Beschluss vom 03.03.1995 – 10 T 35/95 – entschieden und die Kosten der Räumungsklage dem Kläger auferlegt.

Aber auch aufgrund anderer Umstände kann sich zeigen, dass die Besorgnis der Nichterfüllung gerade nicht vorliegt. Dies hat das Landgericht Detmold mit Beschluss vom 21.12.2016 – 1 T 187/16 – ausgeführt und ebenfalls die Kosten des Verfahrens der klagenden Vermieterin auferlegt.

Es ist folglich mit Bedacht – und ggf. mit Hilfe anwaltlichen Beistands – zu prüfen, ob eine Klage bereits vor Ablauf der Räumungsfrist erhoben werden sollte.