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Erwerb einer Eigentumswohnung: Keine Abstriche beim Schallschutz
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Der Bauträger verkauft eine noch umfassend zu modernisierende Eigentumswohnung. Die Baubeschreibung schweigt zum Schallschutz. Der Vertrag enthält die übliche Klausel, dass der Bauträger nicht für die unveränderte Altbausubstanz haftet.
Der Erwerber zieht ein und bemerkt, dass die Wohnung sehr hellhörig ist und rügt das als Mangel. Zu Recht?
Das OLG Köln sagt ja (02.03.2018, 19 U 166/15). Die Verpflichtung zur umfassenden Modernisierung umfasst auch ohne ausdrückliche Nennung den Schallschutz. Dieser hat dem heutigen Standard zu entsprechen und ist daher vom Bauträger herzustellen. Das gilt sowohl für den Trittschallschutz als auch für den Luftschallschutz. Dieser muss den aktuell anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Der heutige Standard beinhaltet nach der BGH-Rechtsprechung die Erfüllung der DIN 4109:1989-11 oder den Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100.
Das Oberlandesgericht Köln sieht sogar eine grobe Pflichtverletzung, wenn der Bauträger eine Ertüchtigung des 100 Jahre alten Bestandes bezüglich des Schallschutzes gänzlich unterlässt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Es bleibt also abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof diese Entscheidung bestätigt.
Der Schallschutz betrifft Gemeinschaftseigentum. Der Erwerber ist aber aus dem Kaufvertrag berechtigt, Nachbesserung zu fordern, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft diesen Anspruch nicht durch entsprechenden Beschluss an sich zieht und selbst die Ansprüche gegen den Bauträger geltend macht. Es handelt sich um einen Anspruch aus dem Erwerbsvertrag („Kaufvertrag“), gleichwohl kann der Erwerber nur Nachbesserung und nicht auch Schadensersatz oder Minderung geltend machen. Die Nachbesserung kommt allen Eigentümern zugute, ob auf sie verzichtet wird, können nur alle Eigentümer gemeinsam entscheiden.
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