Expertenrat: Missbräuchliche Eigenbedarfskündigung – was tun?

In den letzten Monaten ist eine massive Zunahme der Eigenbedarfskündigungen und damit auch von Gerichtsverfahren zu verzeichnen, was ein Spiegelbild der aktuellen Wohnungsmarktkrise sein dürfte.

In Zeiten von steigenden Mieten und knappem Wohnraum liegt es schon fast in der Natur der Sache, dass Vermieter nach Möglichkeiten suchen, die Miete aus bestehenden Altmietverträgen dem aktuellen Mietniveau anzupassen. 

Wer da an die rechtlich gesetzten Grenzen (u. a. Kappungsgrenze & Mietpreisbremse) stößt, denkt vielleicht auch mal darüber nach, sich aus dem Mietverhältnis lösen zu wollen, um danach zu Marktbedingungen neu zu vermieten oder gar die Wohnung aufgrund der derzeit sehr guten Marktlage gewinnbringend zu verkaufen.

Aber wie soll ein Mieter reagieren, wenn die Eigenbedarfskündigung kommt?

Zunächst einmal: Ruhe bewahren!

Der Vermieter ist in der Pflicht, den Eigenbedarf hinreichend darzulegen. Dabei werden der Kreativität oft keine Grenzen gesetzt, aber im Ergebnis rechtfertigt nur ein tatsächlicher Eigenbedarf eine Kündigung, d. h. im ersten Schritt ist zu hinterfragen, ob die Begründung in sich schlüssig ist.

Auch an die formellen Voraussetzungen der Kündigung sind hohe Maßstäbe zu setzen. So muss der Vermieter u. a. darauf hinweisen, dass der Mieter das Recht hat, der Kündigung zu widersprechen und unter bestimmten Voraussetzungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Wie soll man reagieren, wenn der Verdacht einer missbräuchlichen Kündigung im Raum steht?

Die Praxis zeigt, dass die Fälle der missbräuchlichen Kündigungen leider zunehmen. Daher ist die Einschaltung eines Fachmanns für den Laien in der Regel unumgänglich und dringend anzuraten. 

Der Vermieter muss aufgefordert werden, die Eigenbedarfsgründe schlüssig darzulegen; wenn z. B. der Wohnraum für ein Kind zu Studienzwecken benötigt wird, kann man durchaus verlangen, dass die Zuteilung eines Studienplatzes nachgewiesen wird.

Wichtig ist in jedem Fall, dass sämtliche Schritte, Aussagen und Handlungen dokumentiert werden. Ein geschriebenes Wort lässt sich leichter nachweisen als ein Telefonat und der Mieter ist in der Beweislast, wenn es um die Missbräuchlichkeit der Kündigung geht. 

Der Vermieter sollte ferner genauestens beobachtet werden. Stehen erhebliche Zweifel im Raum, so sollte der Vermieter auf den Rechtsweg verwiesen werden, denn spätestens im Gerichtsverfahren wird er um einen detaillierten Beweis des Eigenbedarfs nicht mehr herumkommen.

Was ist zu tun, wenn der Eigenbedarf später nicht umgesetzt wird?

Aber auch wenn der Vermieter seine Eigenbedarfskündigung erfolgreich durchsetzt, ist damit noch nicht alles verloren. Spätestens jetzt zeigt sich, ob der Eigenbedarf tatsächlich ernst gemeint oder lediglich vorgetäuscht war.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten, wenn der Eigenbedarf nachträglich wegfällt.

Es empfiehlt sich für den Mieter in jedem Fall, noch einige Monate nach Auszug hin und wieder der alten Wohnung regelmäßig einen Besuch abzustatten und zu prüfen, ob der Vermieter oder die in der Kündigung benannte Person denn tatsächlich eingezogen sind.

Von erheblicher Bedeutung sind auch die Fälle, in denen der Vermieter die Wohnung bereits kurz nach Auszug des Mieters zum Kauf anbietet. Insoweit wird in der Rechtsprechung bereits bei Beauftragung eines Maklers oder Schalten von Verkaufsanzeigen nur 6 Wochen nach Rückgabe der Wohnung vermutet, dass ein Eigenbedarf von Beginn an nicht vorgelegen hat. Dem Vermieter bleibt dann nur der Beweis des Gegenteils, woran strenge Anforderungen gestellt werden.

Welche Ansprüche habe ich?

Grundsätzlich kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ist der Mieter bereits ausgezogen, die Wohnung aber noch frei, so kann der Mieter auch die Wiedereinräumung des Besitzes sowie Ersatz des durch die Umzüge entstandenen Kosten sowie ggfls. die Zahlungen für die neue Miete einer anderen Wohnung verlangen.

Ist die Wohnung wieder vermietet oder bereits verkauft, bleibt meist nur die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches, der u. a. in den Umzugskosten und etwaig höherer Mietaufwendungen zu sehen ist.

In jedem Fall empfiehlt sich die rechtzeitige Einschaltung eines Fachanwalts!

Dr. Matthias Koops

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht