Französisches Immobilienrecht – Kauf, Verkauf und Schenkung von Häusern und Wohnungen in Frankreich

Fast jeder kennt den Traum eines Hauses oder einer Ferienwohnung in der Provence, der Bretagne oder an der französischen Riviera. Wer den Schritt tatsächlich wagt und sich für den Kauf seines Ferienhauses entscheidet, sollte sich bewusst sein, dass sich das französische Immobilienrecht in einigen wesentlichen Punkten vom deutschem Recht unterscheidet. Auch die Schenkung einer französischen Immobilie sollte wohl überlegt werden.

Eigentumsübergang durch Kaufvertrag

Anders als das deutsche Recht kennt das französische Immobilienrecht keine besonderen Vorschriften zur Grundstücksübertragung. Dies führt dazu, dass die Einigung der Parteien über den Kaufgegenstand und dessen Preis bereits zu einer bindenden Verpflichtung zum Kauf beziehungsweise Verkauf führen kann. Ebenso erfolgt der Eigentumsübergang nicht erst mit der Umschreibung des neuen Eigentümers im französischen „Grundbuch“. Hierfür ist allein der Abschluss eines wirksamen Vertrages erforderlich.

Wesentliche Schritte auf dem Weg zu einem rechtssicheren Immobilienkauf:

Suche nach einer geeigneten Immobilie

Neben ausgewiesenen Maklern dürfen auch Notare in Frankreich nach Erteilung eines Auftrags Häuser, Eigentumswohnungen und sonstige Immobilien vermitteln. Wer die Vermittlungsgebühr zu zahlen hat – Käufer, Verkäufer oder beide zur Hälfte – gilt es zu vereinbaren.

Technische Gutachten

Der Verkäufer ist verpflichtet, technische Gutachten beizubringen, die dem Käufer ermöglichen sollen, die Immobilie in bestmöglicher Kenntnis etwaiger Mängel zu erwerben. Diese Gutachten sollten bereist vor dem Abschluss des Vorvertrages vorliegen.

Abschluss des Vorvertrages

Wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, wird in der Regel ein Vorvertrag, der sogenannte „compromis de vente“ unterzeichnet.

Achtung: der Abschluss dieses Vertrages bindet bereits die Parteien und verpflichtet den Käufer zur Zahlung einer Garantiesumme. Dieser Vertrag ist somit der wichtigste Vertrag im Rahmen eines Immobilienkaufes in Frankreich und enthält die wesentlichen Informationen zum Objekt sowie zu den Verpflichtungen der Parteien.

Widerruf beziehungsweise Rücktritt des Kaufvertrages

Während der Verkäufer an einem unterzeichneten Vorvertrag stets gebunden ist, steht dem Käufer ein 10-tägiges Rücktrittsrecht zu. Die Frist beginnt ein Tag nach der wirksamen Zustellung des Vorvertrages an den Käufer. Bei dem Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft gelten weitere Besonderheiten. Denn die Frist fängt erst beim Vorliegen aller wichtigen Dokumente zum Gemeinschaftseigentum an zu laufen.

Notarielle Beurkundung des Hauptvertrages

Die notarielle Beurkundung ist unerlässlich, da sie Voraussetzung für die Umschreibung der Immobilie auf den Käufer im französischen Grundstücksregister ist. Erst dann entfaltet der Kaufvertrag auch seine Wirksamkeit gegenüber Dritten

Notargebühren und Steuern

Neben den Notarkosten, die sich am Kaufpreis orientieren, fallen noch einige Steuern, wie zum Beispiel die Registersteuer („droit d´enregistrement“) an. Insgesamt sind mit Nebenkosten in Höhe von 7 bis 8 % bei Bestandsimmobilien und 2 bis 4 % für neue noch zu bauenden Immobilien zu rechnen.

Wer sein Haus oder seine Wohnung in Frankreich verkaufen möchte, muss unbedingt die sogenannte „Plus Value“ Steuer im Blick behalten, die den Veräußerungsgewinn mit bis zu 36,4 % versteuert. Dies sollte im Einzelfall genauestens geprüft werden.

Wer statt der Zahlung eines Kaufpreises lieber einen Immobilientausch, also eine Immobilie oder Immobilienanteile gegen eine andere Immobilie oder Immobilienanteile tauschen möchte, kann dies übrigens auch tun. Ein solches Modell kann zur Auflösung einer Erbengemeinschaft durchaus sinnvoll sein.

Schenkung einer französischen Immobilie: Eine Möglichkeit der Steueroptimierung

Wenn man bereits eine Immobilie in Frankreich besitzt, kann es lohnenswert sein – besonders vor dem Hintergrund niedriger Steuerfreibeträge in Frankreich – diese zu Lebzeiten auf die nachfolgende Generation zu übertragen. Wer rechtzeitig handelt und gut beraten ist, kann seine Immobilie durch die Einräumung von Nießbrauch- und Wohnrecht womöglich steuerfrei übertragen.