Gewerberaummiete und Coronamaßnahmen

Miete und Gewerbeuntersagung als Coronamaßnahme

Kann ein Mieter die Mietzahlung kürzen oder ganz ausfallen lassen, wenn ihm der Betrieb von den Behörden als Coronamaßnahme untersagt wird? Das Landgericht Osnabrück sagte in dem von ihm entschiedenen Fall nein (Urteil vom 27.10.2021,18 O 184/21). Die Mieterin, eine Warenhauskette, stellte die Mietzahlung ein mit der Begründung der Betriebsstillegung als Coronamaßnahme. Ein solches Risiko läge aber im Risikobereich des Gewerberaummieters. Insofern beträge diese Maßnahme die Mietzahlungspflicht nicht. Anders könne es sein, wenn im Mietvertrag eine Vereinbarung zu Besucher- und Kundenfrequenz getroffen worden wäre. Oder natürlich kann man in einem Mietvertrag Vereinbarungen über solche Fälle treffen. So läge aber kein Rechtsmangel im Sinne des Gesetzes vor, da es nicht um die Liegenschaft als solche gegangen ist.

Das Gericht hat auch das Vorliegen des Rechtsinstituts der Störung bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage als nicht gegeben angesehen. Ein solches war bereits vom Reichsgericht 1922 entwickelt worden (Entscheidungen des Reichsgerichts, RGZ 100, S. 129, 130, RGZ 103, S. 328, 332 f.). Was passiert z.B., wenn man einen Fensterplatz mietet um eine Parade anzusehen, diese aber abgesagt wird? Ist der Vertrag dennoch einzuhalten, weil kein ausdrücklicher Mietzweck vereinbart war obwohl beiden Vertragsparteien aber klar war, dass dieser Mietvertrag nur geschlossen wurde um diese Parade anzusehen?

Das Landgericht Osnabrück verneinte einen Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung in diesem Fall. Das Risiko des Erlasses behördlicher Maßnahmen liege im Riskobereich des Mieters. Vorliegend sei auch zu einer Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag nicht ausreichend von dem Mieter vorgebracht worden.

In Rechtsstreitigkeiten sollten die Mieter also unbedingt die Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag ausführen. Sie sollten zudem auf eine gütliche und faire Kompromisslösung mit dem Vermieter hinwirken. Das Landgericht Osnabrück hat dem Mieter nämlich vorgeworfen, dass er sich nicht genug um eine Einigung mit dem Vermieter bemüht hat. Das sei nicht das von einem fairen Kaufmann zu erwartendes Geschäftsgebaren.

In künftigen Mietverträgen sollten Mieter darauf achten, dass die Folgen  behördlicher Maßnahmen im Vertrag geregelt werden. Im Gewerberaummietrecht besteht weitgehend Vertragsfreiheit. Insofern kann man also fast alles vereinbaren. Man muss es nur tun als Mieter und bei Mietvertragsabschluss daran denken, sonst liegt das Risiko solcher Umstände wohl beim Mieter (sofern nicht auf eine etwaige Berufung des Mieters das Urteil abgeändert wird).