Hauskauf - Augen auf bei erkennbaren Mängeln

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Der Kauf einer Immobilie ist für viele die größte Investition ihres Lebens. Zeigen sich danach feuchte Wände, vom Holzwurm befallenes Gebälk und andere Mängel, ist der Ärger entsprechend groß. Je mehr die Beseitigung der Mängel kostet, desto eher denken Käufer daran, den Hauskauf rückgängig zu machen und Schadenersatz vom Verkäufer zu verlangen. Wenn es jedoch um Zigtausende Euro geht, ist ein Rechtsstreit oft unausweichlich. Sein Erfolg hängt vor allem davon ab, ob der Verkäufer für die Mängel auch geradestehen muss.

Verborgene Mängel sind bei Kenntnis zu offenbaren

Die verbreitete Rechtsprechung lautet hier: Ein Verkäufer muss ihm bekannte, aber dem Käufer verborgene Mängel von sich aus nennen. Das bedeutet andererseits, dass Käufer, die einen offensichtlichen Mangel akzeptieren oder ignorieren, sich später vor Gericht nicht darauf berufen können. Entscheidend ist dabei nicht, dass der Käufer den Mangel gesehen hat. Vielmehr reicht die Möglichkeit zur Besichtigung und Kenntnisnahme aus. Wer also auf eine umfassende Begehung des später erworbenen Hauses und Grundstücks verzichtet hat, gibt sich in einem späteren Prozess selbst schlechte Karten.

Anforderungen bei Altbauten geringer

Die Aufklärungspflicht des Verkäufers hat jedoch Grenzen. Das gilt etwa bei älteren Häusern hinsichtlich der zur Zeit ihrer Erbauung üblichen Bauweise. So konnte eine Käuferin eines im Jahr 1920 errichteten Hauses mit feuchtem Keller von den Verkäufern keinen Hinweis auf die fehlende Kellerabdichtung verlangen. Denn der Einbau von Horizontal- und Vertikalsperren war damals schlicht noch nicht üblich. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg machte in dem Fall klar, dass entsprechende Erkundigungen Sache des Käufers sind (OLG Brandenburg, Urteil v. 08.08.2013, Az.: 5 U 75/12). Etwas anderes gilt nur, wenn der Verkäufer oder eine von ihm mit dem Verkauf beauftragte Person eine entsprechende Ausstattung zugesichert hat und diese fehlt oder Fragen danach falsch beantwortet wurden.

Arglist schadet auch bei kleinen Mängeln

Normalerweise müssen Käufer einen Mangel, der nicht besonders ins Gewicht fällt, hinnehmen. Maßstab für solch einen unerheblichen Mangel sind insbesondere die Kosten für dessen Beseitigung. Betragen diese nicht mehr als 1 Prozent des Kaufpreises, ist ein Mangel regelmäßig hinzunehmen. Hatte der Verkäufer allerdings die Mangelfreiheit garantiert oder einen Mangel arglistig verschwiegen, ist eine Rückabwicklung des Kaufs unabhängig von der Schwere des Mangels möglich. Denn Verkäufer, die ihnen bekannte Mängel verheimlichen, sollen keinen Schutz genießen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (BGH, Urteil v. 24.03.2006, Az.: V ZR 173/05). Auch auf einen Haftungsausschluss kann sich ein arglistiger Verkäufer nicht mehr berufen.

Arglist setzt voraus, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war oder er zumindest einen entsprechenden Verdacht gehegt hat. Er hätte in diesem Fall den Mangel offenbaren müssen. Ausreichend dafür ist, dass der Verkäufer es für möglich hält, dass der Käufer den Mangel nicht kannte und dieser bei angenommener Kenntnis den Kaufvertrag nicht geschlossen hätte. Den Nachweis für die Arglist muss jedoch der Käufer erbringen, gegenteilige Behauptungen des Verkäufers hat er zu entkräften. Dasselbe gilt für den Beweis, dass der Mangel bereits beim Kauf vorlag.

Vorsicht bei Vermutungen des Verkäufers

Nicht ausreichend für Arglist ist jedoch, wenn ein Verkäufer das wahre Ausmaß eines Mangels verkennt. Auf Vermutungen des Verkäufers sollten Käufer sich daher nicht verlassen. So wies der BGH eine Schadensersatzklage ab, nachdem sich die vom Verkäufer angenommene Mangelursache als wesentlich schwerwiegenderer Mangel herausstellte (BGH, Urteil v. 16.03.2012, Az.: V ZR 18/11).

Für Makler unter Umständen mitverantwortlich

Zusätzliche Schwierigkeiten kann ein Makler schaffen, der die Immobilie zu gut dargestellt hat. Schließlich ist immer zu bedenken, dass der Makler aufgrund seiner Provision am Verkauf besonders interessiert ist. Fehlverhalten eines Maklers kann dabei nicht nur diesen treffen. Es kann unter Umständen auch dem Verkäufer zugerechnet werden, der den Makler beauftragt hat. Das hat das OLG Stuttgart bei einem Verkauf entschieden, dessen Durchführung ein Eigentümer komplett dem Makler überlassen hatte (OLG Stuttgart, Beschluss v. 24.01.2011, Az.: 13 U 148/10). Je mehr ein Verkäufer also wesentliche Vertragsverhandlungen dem Makler überlässt, umso eher ist er für dessen Verhalten später mitverantwortlich.

(GUE)