Ich möchte ein Haus in Italien kaufen

Themen: italienisches Immobilienrecht / Hauskauf Italien / Immobilienabwicklung in Italien Anwalt für italienisches Immobilienrecht

Wahl der Immobilie in Italien

Die Wahl einer passenden Immobilie wird einem in Italien nicht einfach gemacht: Traumhafte Objekte gibt es auf dem italienischen Stiefel in großer Anzahl.

Bei der Auswahl kommt es aber nicht nur auf den persönlichen Geschmack und die individuellen Bedürfnisse der zukünftigen Immobilienbesitzer an, sondern selbstverständlich auch auf den Kaufpreis (sog. prezzo di vendita). 

Wann ist ein Kaufpreis angemessen?

Der Kaufpreis einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab: Neben Aspekten wie Größe, Ausstattung, Alter und Zustand des Objekts spielt z. B. auch die Lage eine wichtige Rolle:

Zwei Immobilien, die sich in ein und demselben Mehrfamilienhaus befinden, werden einen ganz unterschiedlichen Preis haben, wenn sie auf verschiedenen Seiten (z. B. Meerblick oder Straßenseite) liegen. 

Auch wenn es schwierig ist, den Kaufpreis einer Immobilie ganz genau zu bewerten, kann ein Anwalt Ihnen trotzdem eine generelle Einschätzung geben, ob der Preis angemessen ist. 

In vielen Fällen kann man auch andere Immobilien in der Umgebung zum Vergleich heranziehen (sog. comparazione degli immobili). 

Wie finde ich in Italien zum Verkauf stehende Immobilien?

Die erste Anlaufstelle ist – wie bei so vielen Angelegenheiten – auch bei Immobilien das Internet: Infrage für die Recherche kommen Seiten, auf denen Objekte zur Zwangsversteigerung angeboten werden sowie Seiten von Immobilienmaklern.

Es gibt unzählige professionelle Internetseiten, die auch sehr luxuriöse Objekte anbieten. 

Was ist ein Vorvertrag (sog. contratto preliminare)?

Der Vorvertrag ist eine Besonderheit des italienischen Rechts. Mit diesem Vertrag kann sich der Käufer die Immobilie reservieren und gemeinsam mit dem Verkäufer eine Reihe von Konditionen festlegen wie z. B. 

• die Zahlungsweise und die Zahlungsbedingungen, 
• die Unterschrift des endgültigen Kaufvertrags, 
• Details zur Immobilie etc. 
• Wahl der Notar in Italien

Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, sollten Sie die Immobilie genau unter die Lupe nehmen.

Der Vorvertrag kann dann von einem Notar in den Immobilienregister eingetragen werden, sodass Ihre Immobilie als reserviert gilt: Das bedeutet, dass der Abschluss des endgültigen Kaufvertrags beim Notar noch aussteht. 

Es gibt allerdings auch einen Vorvertrag, der nicht registriert wird: Dieser bietet jedoch nicht die Garantien des registrierten Vorvertrags, weshalb ich eindringlich davon abrate. 

Annahme des unwiderruflichen Kaufangebots: Vorsicht vor Immobilienbetrug und Tricks  

Wendet man sich in Italien an Immobilienmakler, legen diese dem Kunden oftmals ein schmuckloses Formular mit dem Titel „Proposta di acquisto“ (Kaufvorschlag oder Angebot) oder „Proposta di acquisto irrevocabile“ (unwiderruflicher Kaufvorschlag bzw Kaufangebot) vor, das von dem Verkäufer stammt. 

In diesem Fall ist Vorsicht angesagt: 

Einige nicht seriöse Immobilienmakler weisen darauf hin, dass trotz des unterschriebenen Kaufvorschlags alles noch geändert werden könnte und dass die Unterschrift des Kaufvorschlags im Prinzip nicht wert sei. 

Das stimmt so aber nicht: Tatsächlich wird der unterschriebene Kaufvorschlag zu einem Vorvertrag und ist damit ab sofort rechtsverbindlich. 

Sie sollten aber besser davon absehen, einen unwiderruflichen Kaufvorschlag zu unterschreiben bzw. sich vergewissern, dass die Anzahlung nur sehr gering ist. In letzterem Fall würde es dann möglich sein, vom Vertrag zurückzutreten, ohne zu viel Geld zu verlieren. 

Bei Zweifeln oder Unklarheiten sollten Sie sich immer an einen auf italienisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt wenden. 

Kaufvertrag beim italienischen Notar (sog. rogito): kann ich mich bei der Beurkdung vertreten lassen?

Wenn der Käufer seinen Wohnsitz nicht in Italien hat und den Notartermin für den Kaufvertrag nicht persönlich wahrnehmen kann, ist es möglich, einen Freund oder Anwalt zu bitten, ihn beim Notartermin zu vertreten. 

Dafür ist allerdings eine notarielle Vollmacht nötig. 

Mehr Informationen zum Thema „Notarielle Vollmacht“ finden Sie hier.

Immobilienkauf in Italien ohne Risiko: welche Aspekte sollte ich vor einem Immobilienkauf überprüfen lassen?

Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, Ihre Unterschrift beim Notar unter den endgültigen Kaufvertrag setzen bzw. sich ernsthaft für eine Immobilie interessieren, sollten Sie einige Aspekte überprüfen. 

Diese Kontrollen werden normalerweise von auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälten vorgenommen, welche auch technische Fachleute zur Unterstützung heranziehen können.

Zu diesen Kontrollen gehören u. a. die Prüfung auf 

• eventuelle Hypotheken und Belastungen, 
• städtebauliche Gesetzmäßigkeit, 
• Bewohnbarkeit des Objekts sowie 
• ausstehenden Nebenkosten bei der Hausgemeinschaft. 

Weitere Fragen: was muss ich beim Kauf einer Immobilie in Italien noch beachten?

Beim Kauf einer Immobilie in Italien können außerdem viele weitere Fragen oder Probleme auftauchen wie z.B. 

• die Zahlungsbedingungen, 
• sichtbare Mängel an der Immobilie, 
• die Ausstellung einer notariellen Vollmacht, wenn Käufer oder Verkäufer ihren Wohnsitz nicht in Italien haben, 
• das Fehlen von Dokumenten sowie 
• die Beschaffung von für den Kauf nötigen Schriftstücken. 

Ohne fachliche Expertise ist es außerordentlich schwierig, solche Probleme zu lösen. 

Warum einen auf italienisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt einschalten?  

Wenn Sie sich für eine Immobilie in Italien interessieren, sollten Sie sich bewusst sein, dass niemand sich für Ihre Interessen einsetzt. 

Außerdem können Mängel an einer Immobilie gut versteckt sein. Wir sprechen hier nicht über klar erkenn- oder sichtbare Mängel wie Hypotheken oder Schäden an der Immobilie, die auf den ersten Blick zu sehen sind.

Es geht hier eher um schwäre städtebauliche Unregelmäßigkeiten, das Fehlen von benötigten Dokumenten und versteckte Mängel.

Auch wenn Sie sich in Italien an einen Immobilienmakler wenden, sind Sie bei Ihren Einschätzungen und Beurteilungen immer auf sich allein gestellt. 

Es ist sehr unwahrscheinlich, dass ein Makler in Ihrem Interesse handelt, ist es doch sein Ziel, einen Kaufvertrag abzuschließen und die entsprechende Provision einzukassieren. Daher wird er eher dazu tendieren, eventuelle Mängel klein zureden oder sie Ihnen ganz zu verschweigen. 

Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, beschränkt sich in der Regel darauf, die Vertragsparteien zu informieren, und er wird die Beurkundung sicher nicht stoppen, um Ihre Interessen zu schützen oder Klauseln des Kaufvertrags zu ändern. 

Welche italienischen Anwälte sind auf italienisches Immobilienrecht spezialisiert?

Das italienische Immobilienrecht lernt man nicht nur aus Büchern, sondern vor allem in der Praxis: Man braucht jahrelange Erfahrung, um die nötige Sicherheit und das technische Handwerkszeug für die Beratung bei einem Immobilienkauf zu erwerben. 

Wir haben über 20 Jahre Erfahrung mit internationalen Immobiliengeschäften gesammelt.

Sollten Sie Interesse an einer Immobilie in Italien haben, sind wir gerne bereit Sie zu unterstützen. Melden Sie sich unverbindlich für eine Erstberatung.