IMMOBILIENKAUF UND HALBTEILUNGSGRUNDSATZ - Die Frage der Beweislast

Laut einem Urteil des Landgerichts Münster - Urteil vom 15.12.2022 – 8 O 212/22 - wegen einer Klage eines Immobilienkäufers gegen einen Makler wegen eines vermuteten Verstoßes gegen den sogenannten Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656c Abs. 1 BGB auf Rückzahlung der Provision war unbegründet. 

Das Landgericht Münster entschied, dass die Beweislast für den Verstoß gegen diesen Halbteilungsgrundsatz grundsätzlich beim Kläger liegt.

Seit dem 23.12.2020 haben Makler im Hinblick auf den Erhalt der Maklercourtage vom Käufer § 656c Absatz I BGB zu beachten: Demnach kann ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, gegen den Käufer nur dann einen Lohnanspruch geltend machen, wenn der Verkäufer sich verpflichtet, die Maklerprovision in gleicher Höhe zu zahlen.

Wer jedoch die Beweislast dahingehend hat, dass dies tatsächlich so erfolgt ist, war bislang unklar. Das heisst, im Falle eines potentiellen Verstoßes gegen § 656c Absatz I BGB war nicht entschieden, wer diesen Verstoß zu beweisen hatte: Makler oder doch der Käufer?

Im vorliegenden Fall vor dem Landgericht Münster mussten die Käufer (Kläger) einer Immobilie darlegen und den Beweis dazu antreten, dass die Beklagte (Makler) die Provision ohne Rechtsgrund vereinnahmt hatte. 

Die Klage der Kläger wurde abgewiesen.

Zum Hintergrund: Die Kläger erwarben ein Grundstück vom Verkäufer, welches mit einer Doppelhaushälfte bebaut war. Der notarielle Grundstückskaufvertrag war wirksam zustande gekommen. Die Beauftragung des Beklagten (Maklers) erfolgte eingangs durch den Verkäufer.

So kam zwischen dem Beklagten (Makler) und dem Kläger (Käufer) ein provisionspflichter Maklervertrag zustande. Nach dem wirksamen Verkauf der Immobilie stellte der Makler seine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises in Rechnung. Dieser wurde durch die Kläger auch zunächst bezahlt.

Einige Zeit später forderten die Kläger den Makler auf, nachzuweisen, dass auch der Verkäufer die Maklerprovision in derselben Höhe bezahlt habe.

Der Beklagte / Makler versicherte den Klägern/Käufern, dass dies auch wirklich erfolgt sei und keine etwaigen Erlassabreden vereinbart wurden. Allerdings behauptete er, könne er aus Datenschutzgründen nicht etwaige Unterlagen vorlegen, die dies belegen.

Daraufhin verklagten die Käufer den Makler auf Rückzahlung der Provision.

Das LG Münster hat sich mit seinem Urteil mit der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage befasst, wen die Darlegungs- und Beweislast im Falle der Rückforderung des Maklerlohns nach § 656c Absatz I BGB (Anspruch bei Tätigkeit für beide Parteien) trifft.

Nach Ansicht des Gerichts liegt die Darlegungs- und Beweislast für eine Rückforderung der Maklercourtage nicht bei dem Makler, sondern beim Kaufinteressenten, der den Makler auf Rückzahlung in Anspruch nimmt.

Auch eine Pflicht zur Urkundenvorlegung im Rahmen eines Auskunftsanspruchs des Kunden gegenüber dem Makler besteht nach Ansicht des LG Münster nicht. Denn selbst wenn man einen solchen Auskunftsanspruch bejaht, kann daraus nicht zusätzlich ein Anspruch auf Belegvorlage wie bei einer Rechenschaftspflicht (§ 259 Abs. 1 BGB) konstruiert werden.

Die Kläger hätten hier den Makler, einen Mitarbeiter des Maklers oder den Verkäufer als Zeugen benennen können, dass der Maklerlohn nicht in gleicher Höhe gezahlt oder aber dem Verkäufer erlassen wurde. Diese Zeugen hätten dann vor Gericht als Zeugen vernommen werden können und dann wahrheitsgemäß vor Gericht Auskunft darüber geben müssen, ob eine Provision in gleicher Höhe vereinbart, gezahlt und nicht erlassen wurde.

Das haben die klagenden Käufer im Prozess nicht getan, sodass sie den Beweis nicht führen konnten, dass der Verkäufer die Provision nicht gezahlt hat. 

Damit wurde die Klage auf Rückforderung der Provision abgewiesen. 

Wie geht man nun mit solch einem Problem in der Praxis am besten um, fragen sich potentielle Kaufinteressenten?

Denn einem Makler die Courtage zu zahlen, damit dieser seiner Leistungspflicht nachkommt und nachträglich das Geld zurückfordert, weil die Leistungspflicht in Wahrheit nicht bestanden habe, muss darlegen und beweisen, woher sich dies ergibt.

Er muss den fehlenden Rechtsgrund für die Leistung belegen.

Hätten die Kläger den Verkäufer als Zeugen für die Behauptung vom Gericht vernehmen lassen, dass dieser gar keine oder weniger Provision gezahlt habe, und dieser hätte ausgesagt, dass er weniger oder gar keine Provision gezahlt hat, hätte der Prozess auch anders ausgehen können.

Entschieden ist nun aber, dass der Käufer die Beweislast trägt und der Makler sich auf das bloße Bestreiten zurückziehen darf. 

Unterlagen müssen hingegen nicht vorgelegt werden.

Anders hätte dieser Fall selbstverständlich im außergerichtlichen Bereich geregelt werden können, wenn wie im vorliegenden Fall der Käufer seine Provisionszahlung zurückhält, bis der Makler nachweist, dass der Auftraggeber des Maklers seiner Zahlungspflicht tatsächlich nachgekommen ist 

(BT-Drs. 19/15827, S. 33).

Bestätigt wurde dies auch durch das nächstinstanzliche Gericht:

Die Kläger gingen anschließend noch in Berufung aber auch hier entschied das OLG, dass das landgerichtliche Urteil soweit zutreffend ist und kein Rückzahlungsanspruch bestehe.

(OLG Hamm (18. Zivilsenat), Hinweisbeschluss vom 22.02.2023 – 18 U 6/23)