Ist die Teilungsversteigerung des Familienheims vor rechtskräftiger Scheidung zulässig?

Trennen sich Eheleute, geht es oftmals auch um die Frage was mit der im gemeinsamen Eigentum stehenden Immobilie/Familienheim/Eigentumswohnung passiert. Können sich die Beteiligten nicht darauf verständigen, dass ein Ehegatte die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt und den anderen auszahlt oder die Immobilie gemeinsam veräußert wird, ist ein Antrag auf Teilungsversteigerung oftmals die letzte Lösung.

Ein Miteigentümer einer Immobilie kann jederzeit die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Die Teilungsversteigerung sorgt dafür, dass anstelle der Immobilie ein bestimmter Geldbetrag tritt, der zwischen den Beteiligten aufgeteilt werden kann. Es wird nicht nur der Anteil eines Miteigentümers versteigert, sondern die Immobilie insgesamt.

1. Entscheidung des OLG Hamburg vom 28.07.2017 – 12 UF 163/16

Das OLG Hamburg lehnt die Teilungsversteigerung vor rechtskräftiger Scheidung ab. Diese Ansicht des OLG Hamburg ist in Rechtsprechung und Literatur auf vielfache Ablehnung gestoßen.

Die ablehnende Haltung wird teilweise damit begründet, dass das OLG Hamburg mit seiner Entscheidung nicht auf der Linie des BGH zur Frage der Zulässigkeit der Teilungsversteigerung vor Rechtskraft der Scheidung sei und die Ansicht des OLG Hamburg kein sachgerechtes Ergebnis zur Folge habe.

2. Entscheidung des OLG Dresden vom 4.11.2021 – 23 UF 259/21

Das OLG Dresden vertritt die gegenteilige Ansicht zum OLG Hamburg.

Nach dieser Auffassung kann jeder Miteigentümer einer Immobilie die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen, § 749 I BGB. Ein Ausschluss der Teilungsversteigerung vor Rechtskraft der Scheidung könne jedoch gegeben sein, wenn das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch eine Vereinbarung ausgeschlossen ist,       § 749 II 1 BGB, oder sich gesetzliche Hindernisse an der Teilungsversteigerung aus den Vorschriften der §§ 242, 1353 I 2 BGB ergeben.

Das OLG Dresden sieht in seiner Auffassung die Möglichkeit, dass die beiderseitigen Interessen der Beteiligten eines Teilungsversteigerungsverfahrens sachgerecht ausgeglichen werden können. Dem Beteiligten, der die Teilungsversteigerung ablehne, stünden rechtliche Mittel aus dem Zwangsversteigerungsgesetz und dem BGB, insbesondere § 180 II, III ZVG und §§ 1353 I 2, 1365 BGB zur Verfügung.

Der Beteiligte, der die Versteigerung ablehnen möchte, kann alle Begründungen und Argumente vortragen, die er auch im Rahmen des § 1361b BGB vortragen könnte. Nach dieser Vorschrift kann der Beteiligte den Abschluss eines Mietvertrages fordern. Der Abschluss eines Mietvertrages würde dazu führen, dass dem Beteiligten auch nach durchgeführter Teilungsversteigerung der weitere Verbleib in der Immobilie (zunächst) möglich wäre, § 57 ZVG, §§ 566 BGB, 183 ZVG.

Das OLG Dresden vertritt im Gegensatz zum OLG Hamburg die Meinung, dass resultierend aus dem ehelichen Rücksichtnahmegebot, das über die Trennung hinaus fortbesteht, eine Interessenabwägung zwischen den Beteiligten vorzunehmen sei. Würden bei beiden Beteiligten triftige Gründe für die Teilungsversteigerung fehlen, käme es ohnehin nicht zur Teilungsversteigerung.

Die Argumente beider Beteiligter sind gegeneinander abzuwägen. Auf diese Art und Weise ist herauszuarbeiten, ob die Teilungsversteigerung bereits vor Rechtskraft der Scheidung zulässig ist oder nicht.