Jahresabrechnung der WEG – Wer muss die Abrechnung erstellen?

Die Lasten und Kosten von Wohnungseigentum treffen den Wohnungseigentümer direkt. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Kostenbescheide und Rechnungen an den einzelnen Wohnungseigentümer ausgestellt werden. Er ist der Schuldner dieser Verbindlichkeit und zahlt diese direkt an den jeweiligen Vertragspartner oder Grundversorger.

Bilden viele Wohnungseigentümer eine Wohnungseigentümergemeinschaft, lassen sich diese oftmals durch eine Hausverwaltung vertreten. Diese erhält insoweit die Leistungsbescheide und Rechnungen über die anfallenden Kosten und Lasten. Natürlich übernimmt die Hausverwaltung dadurch nicht die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung. Anhand eines Wirtschaftsplans werden die Finanzmittel für ein Wirtschaftsjahr im Voraus geplant und bereitgestellt. Dies ergibt sich aus § 28 Abs. 1 WEG. Gegenüber den Wohnungseigentümern wird nach § 28 Abs. 2 WEG eine Vorauszahlung in Form eines Hausgeldes festgesetzt, das zur Begleichung der erwarteten Betriebskosten und zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage verwandt wird.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres, welches für gewöhnlich das Kalenderjahr umfasst, hat der Verwalter eine Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG zu erstellen. Mit der Jahresabrechnung kommt die Hausverwaltung ihrer Rechenschaftspflicht über ihre Verwaltungstätigkeit nach und setzt die entstandenen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsverbindlich fest. Die Jahresabrechnung dient insoweit der Kontrolle der Verwaltung, ob sie sämtliche der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Gelder, die sie durch das Hausgeld erlangt hat, ordnungsgemäß eingesetzt hat.

Nunmehr hat sich der BGH in seiner Entscheidung vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17, mit der Frage beschäftigt, wer die Jahresabrechnung erstellen muss. Hintergrund dieser Fragestellung war ein Sachverhalt, bei dem der bisher tätige Verwalter in der Eigentümerversammlung vom 21.01.2015 abberufen und die Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen wurde. Die neu eingesetzte Verwalterin forderte zur Jahresmitte den ursprünglichen Verwalter auf, die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 01.01.2014 bis 31.12.2014 zu erstellen. Nachdem dieser die Erstellung trotz anwaltlicher Aufforderung weiterhin verweigerte, erstellte die neue Verwalterin die Abrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr und stellte der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die dafür angefallenen Kosten in Höhe von 804,14 € in Rechnung. Diese verlangte die WEG nunmehr von dem vorherigen Verwalter zurück. Das Amtsgericht München gab der Klage statt. Berufung und Revision blieben erfolglos.

Der BGH hat die Abrechnungsverpflichtung des ursprünglichen Verwalters und damit die Verpflichtung, Schadensersatz zu leisten, wie folgt begründet:

Einigkeit besteht zunächst für die Frage, dass der eintretende Verwalter die Abrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr zu erstellen hat.

Umstritten ist jedoch die Frage, wer die Abrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr erstellen muss.

Eine Ansicht knüpft an das Entstehen der Abrechnungspflicht an. Dies wird unterschiedlich beurteilt. Vor dem Hintergrund des Sinn und Zweck der Jahresabrechnung als Rechenschaftsbericht der Hausverwaltung soll das Entstehen der Abrechnungspflicht auf den 31.12. eines Wirtschaftsjahres fallen und die Verpflichtung zur Erstellung den Verwalter treffen, der zu diesem Zeitpunkt bestellt war.

Die Verpflichtung, eine Abrechnung zu erstellen, kann ebenfalls mit dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG begründet werden. Diese sei demnach erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres und damit ab dem 01.01. des folgenden Wirtschaftsjahres zu erstellen.

Eine andere Ansicht will für die Beurteilung, wer die Abrechnung erstellen muss, die Fälligkeit der Abrechnung heranziehen. Diese entsteht nach den Ansichten in der Rechtsprechung drei bis sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres. Während dieser Frist soll demnach der alte Verwalter die Abrechnung erstellen, nach Ablauf dieser Frist muss der neue Verwalter tätig werden.

Nach Ansicht des BGH stellt dieser Anknüpfungspunkt jedoch kein ausreichendes Abgrenzungskriterium dar, da der Zeitpunkt nicht genau bestimmbar ist. Dies birgt für die Wohnungseigentümer die Gefahr, dass Unsicherheiten über die Abrechnungsverpflichtung verbleiben. Ein solcher Umstand ist nicht gewünscht.

Vorzugswürdig erscheint für den 5. Zivilsenat daher der Anknüpfungspunkt der Abrechnungspflicht. Er schließt sich insoweit der Ansicht an, dass diese entsprechend des Wortlautes nach § 28 Abs. 3 WEG mit Ablauf des Wirtschaftsjahres am 01.01. (ausgehend von einem Wirtschaftsjahr als Kalenderjahr) besteht. Zu einer Erstellung der Abrechnung verpflichtet ist daher der Verwalter, der am 01.01. noch wirksam bestellt war, bezogen auf das vorherige Wirtschaftsjahr. Dies kann auch dazu führen, dass der Verwalter, der am 01.01. wirksam bestellt ist, die Tätigkeit in dem vorherigen Wirtschaftsjahr nicht geführt hat. Diesbezüglich sieht der BGH jedoch keine Bedenken. Bei Beendigung der Tätigkeit durch den vorherigen Verwalter trifft diesen die Verpflichtung gegenüber dem neuen Verwalter, die Unterlagen des Geschäftsbetriebes herauszugeben.

Insoweit war in dem zugrunde liegenden Sachverhalt der vorherige Verwalter für die Abrechnung aus dem vorangegangenen Wirtschaftsjahr verpflichtet, da er erst in der Eigentümerversammlung vom 21.01.2015 abberufen wurde.

Diese Entscheidung des BGH erscheint auch nachvollziehbar. Die jeweils eingesetzten Verwalter werden durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft bestellt und abberufen. Dieser Termin ist zweifelsfrei bestimmbar, ebenso wie das Wirtschaftsjahr. Für die Wohnungseigentümer besteht insoweit keine Unsicherheit darüber, an wen sie sich für die Erstellung der Abrechnung über ihre überlassenen Geldmittel wenden müssen.

BGH, Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen