Kommunales Vertragsrecht - Pachtvertrag ü. Errichtung v. Windkraft-, Photovoltaik- u. Biogasanlagen

Kommunales Vertragsrecht – Errichtung v. Windkraft-, Photovoltaik- und Bioenergieanlagen – Grundstückspachtvertrag zum Betrieb von Anlagen der erneuerbaren Energien

Die rechtlichen Anforderungen an die Gestaltung von Verträgen in Zusammenhang mit der Errichtung und dem Betrieb von Anlagen zur Nutzbarmachung der erneuerbaren Energien sind komplex. Auch wenn das zugrundliegende Hauptvertragsverhältnis in der Regel ein privatrechtlicher Pachtvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem zukünftigen Anlagenbetreiber sein wird, so müssen neben den zivilrechtlichen Regelungen des Pachtvertrags zudem auch bauplanungs-, umweltschutz-, nachbar-, vergabe- und nicht zuletzt auch (umsatz-) steuerrechtliche Obliegenheiten Berücksichtigung finden.

Nur ein Vertrag über den Betrieb einer Photovoltaik-, Windkraft- oder Bioenergieanlage, der alle denkbaren rechtlichen Aspekte berücksichtigt, wird auf Seiten des Grundstückseigentümers den mit der Verpachtung angestrebten wirtschaftlichen Erfolg dauerhaft zeitigen können.

Insoweit besteht für den Grundstückseigentümer oder Verpächter immer dann erheblicher Beratungs-, Verhandlungs- und Vertragsgestaltungsbedarf, wenn auf erneuerbare Energien spezialisierte Unternehmen Interesse an der Anpachtung vor allem von landwirtschaftlichen Flächen bekunden. Von vorrangigem Interesse für diese Unternehmen sind vor allem landwirtschaftliche Flächen, die in den dünn besiedelten Regionen Brandenburgs, Mecklenburg-Vorpommerns und Sachsen-Anhalts liegen.

Da Pachtverträge zur Errichtung und zum Betrieb von Anlagen der erneuerbaren Energien in der Regel über Zeiträume von 20-30 Jahren abgeschlossen werden, ist eine konsequente Vertragsgestaltung von ganz ausschlaggebender Bedeutung für den wirtschaftlichen Erfolg über die gesamte Vertragslaufzeit. Die Verträge müssen derart gestaltet werden, dass auch bei sich ändernden Rahmenbedingungen – was bei den vorgenannten Laufzeiten eher die Regel als die Ausnahme sein dürfte – die Rentabilität über den gesamten Pachtzeitraum oder aber die Möglichkeit zum möglichst lastfreien Ausstieg aus dem Pachtverhältnis gewahrt bleibt.

Zu warnen ist vor solchen Vertragsmodellen, bei denen Energieunternehmen den Grundstückseigentümer zum Abschluss von Vorverträgen über die Nutzung von Freiflächen zum Betrieb von Windkraft- oder Photovoltaikanlagen gegen Leistung einer vier- oder fünfstelligen Vorauszahlung zu bewegen versuchen, ohne dass sich das Energieunternehmen aber seinerseits vorvertraglich dazu verpflichtet, den Betrieb auch tatsächlich zeitnah aufzunehmen. Der Grundstückseigentümer bleibt dann ggfs. über Jahrzehnte an die vorvertragliche Verpflichtung zur Vorhaltung des Grundstücks gebunden, erhält aber im Gegenzug – von der einmaligen Vorauszahlung abgesehen – keinen monatlichen Pachtzins, da dieser vertraglich an die tatsächliche Aufnahme des Betriebs einer Windkraft- oder Photovoltaikanlage durch das Energieunternehmen geknüpft wurde.

Umweltschützer glauben in solchen Vertragsgestaltungen den Versuch von Teilen der Energiewirtschaft zu erkennen, den weiteren Ausbau von Anlagen der erneuerbaren Energien zugunsten der Beibehaltung fossiler Energieträger zu verlangsamen.

Anzunehmen ist zumindest, dass bei sich verknappendem Angebot an geeigneten Flächen für den Betrieb von Anlagen erneuerbarer Energieträger, von Investorenseite versucht wird, sich über das Geschäftsmodell der Vorverträge geeignete Flächen in Erwartung weiterhin steigender Preise für die An- und Weiterverpachtung zu sichern, ohne überhaupt den Betrieb einer Anlage auf der per Vorvertrag reservierten Fläche zeitnah in Eigenregie zu beabsichtigen. Die für die Nutzung als Standort der Erzeugung regenerativer Energien geeigneten Flächen würden somit zum Spekulationsobjekt der Pächter, die auf steigende Preise für die Verpachtung von geeignete Flächen setzen, um die Nutzungsrechte dann zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend auf Dritte übertragen zu übertragen.

Beabsichtigen Sie als Kommune, Landwirt, Waldbesitzer, Unternehmer oder Privatperson einen Pachtvertrag z.B. über Frei- oder Dachflächen zur Installation von Photovoltaikanlagen oder einen Pachtvertrag über ein Grundstück zum Betrieb von Windkraftanlagen abzuschließen, dann begleiten wir Sie gerne rechtlich umfassend bei der Umsetzung Ihres Projektes.

Dies umfasst die Prüfung der Ihnen ggfs. seitens der Rechtsabteilungen der Betreibergesellschaften vorgelegten – für Sie als Verpächter immer nachteiligen – Vertragswerke, die Vorbereitung und Begleitung der sich anschließenden Vertragsverhandlungen sowie die Modifizierung des Vertragswerkes mit der Maßgabe der Verankerung Ihrer Interesse als Verpächter. Hierbei richtet sich unser Augenmerk auf die vertragstypischen Risiken, insbesondere zu den Fragen der Vertragslaufzeiten, der Kündigungsregelungen, der Nutzungsentgelte und diesbezüglicher Anpassungsklauseln, der Nutzungs- und Eigentumsrechte, der Verkehrssicherungs- und Versicherungspflichten, der Instandhaltungs- und Unterhaltungspflichten, der Beendigungs- und Rückbauregelungen nebst der Rückbaubürgschaften, des Betreiberwechsels sowie der Regelungen zur Rechtsnachfolge, der Wege- und Leitungsrechte sowie des Vergaberechts.

Sind Sie bereits ein Vertragsverhältnis im Bereich der erneuerbaren Energien (Windkraft, Photovoltaik oder Bioenergie) eingegangen, aber mittlerweile mit der Ertragslage unzufrieden, weil z.B. über lange Laufzeiten deutlich zu geringe Entgelte vereinbart wurden sowie die Projektrisiken und die daraus resultierenden besonderen finanziellen Belastungen ausschließlich zu Ihren Lasten als Verpächter gehen?

Auch wenn das Vertragswerk ausdrücklich keine auf diese Konstellation passenden Kündigungs- bzw. Vertragsanpassungsregelungen enthält, so kann unter Umständen dennoch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Modifizierung des Vertragswerkes im Verhandlungswege oder bei Nicht-Einlenken des Vertragspartner unter Inanspruchnahme der Gerichte in Betracht kommen.

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Gerne steht Ihnen Rechtsanwalt Ullrich auch telefonisch für ein erstes unverbindliches Gespräch zur Verfügung.