Kündigung durch Vermieter bei Mietrückstand

Rechte des Vermieters bei Mietrückstand

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, darf der Vermieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung des Mieters fristlos kündigen, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten oder – über einen Zeitraum von zwei aufeinanderfolgenden Terminen – mehr als eine Monatsmiete beträgt. Denn dann ist er gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB „für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug“.

Ein solcher Zahlungsrückstand rechtfertigt eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages; sobald der Mietrückstand die Miete für einen Monat übersteigt, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Daneben kann der Vermieter immer auch hilfsweise eine fristgemäße Kündigung aussprechen. Diese kommt dann zum Zuge, wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs „geheilt“ wird. Zahlt der Mieter die rückständige Miete nämlich spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage als Nachzahlung an den Vermieter, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mietvertrag fortgesetzt.

Die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist wird davon aber nicht betroffen. Diese Kündigung des Mietverhältnisses bleibt wirksam, auch wenn der Mieter die Miete nachzahlt.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt in einer Entscheidung am 05.10.2022 – Az. VIII ZR 307/21 – bestätigt. Der Senat führt in der Begründung der Entscheidung aus:

„Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützten [ordentlichen] Kündigungen nicht infolge der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB […] bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf nicht unmittelbar – und (wovon wohl auch das Berufungsgericht ausgeht) auch nicht analog – anwendbar.“

Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist die offene Miete nach, wird die Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam. Die gleichzeitig für diesen Fall aber erklärte Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt aber bestehen und das Mietverhältnis endet also nach deren Ablauf, wenn deren Voraussetzungen vorliegen – ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft mehr als unerheblich verletzt hat. Davon ist in der Regel bei einer ausbleibenden Mietzahlung von mehr als einer Monatsmiete auszugehen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter ist dann gem. § 573c BGB abhängig von der Vertragsdauer.

Wie sollten Vermieter bei Mietrückstand reagieren?

Ob ein Mietrückstand direkt zu einer Kündigung führen muss, wird auch von der individuellen Situation und dem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter abhängen. Einem langjährigen Mieter, der bisher immer zuverlässig dafür Sorge getragen hat, dass die Miete pünktlich gezahlt wird, wird die sofortige Kündigung des Vermieters nicht direkt drohen, wenn er die Miete wegen einer Erkrankung oder eines möglichen Bankfehlers nicht gezahlt hat. Zwar darf auch dann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Oft kann aber durch ein Gespräch eine einvernehmliche Klärung herbeigeführt werden.

Ist das nicht möglich, weil der Mieter nicht reagiert oder offensichtlich die Miete ausbleibt, weil der Mieter sie nicht mehr zahlen kann oder will, hat der Vermieter natürlich einen guten Grund für eine Kündigung wegen Mietrückstand. In diesem Fall sollte der Vermieter fristlos kündigen und zugleich hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen. Zieht der Mieter dann nicht aus und räumt die Mietsache nicht, kann der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe im Wege einer Räumungsklage durchsetzen.

Wie muss eine rechtskräftige fristlose Kündigung des Mietvertrags aussehen?

Die fristlose Kündigung muss sich an alle Mietparteien richten. Gibt es also mehrere Mieter (z.B. Eheleute), muss die Kündigung an alle gerichtet sein. Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle von Ihnen unterschreiben, sofern keine Vertretungsvollmacht vorliegt und beigefügt wird.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss die Mietrückstände benennen. Die fristlose Kündigung ist zu begründen. Der Mieter muss erkennen können, wegen welcher Rückstände ihm gekündigt wird. „Sie schulden mir noch Miete“ reicht also nicht aus. Stattdessen sollte der rückständige Teil der Miete konkret aufgeführt und die Gesamtsumme genannt werden, so dass der Mieter erkennen kann, dass er mit der Höhe eines Betrages in Verzug ist, der zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses geführt hat.

Kündigt der Vermieter, weil er den Mieter auf jeden Fall „los werden“ möchte, wie empfohlen hilfsweise auch ordentlich, sollte er den Mieter auch über sein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB hinweisen.

Darauf kann es aber letztlich nur ankommen, wenn die fristlose Kündigung durch Nachzahlung der offenen Miete „geheilt“ wird.

Der Vermieter muss, sollte es zur einer Räumungsklage kommen, weil der Mieter nicht auszieht, auch den Zugang der Kündigung beweisen. Es empfiehlt sich daher die Zustellung der Kündigung durch einen Boten, idealerweise durch einen Gerichtsvollzieher.

Wie sollten Mieter bei einem Mietrückstand vorgehen?

Die pünktliche und regelmäßige Zahlung der Miete stellt eine Hauptleistungspflicht des Mieters dar. Es ist stets die vereinbarte Miete zu zahlen. Gerät er mit der Miete in Höhe eines Betrages in Zahlungsverzug, sollte er umgehend das Gespräch mit dem Vermieter suchen um zu verhindern, dass der Vermieter wegen des Rückstands dem Mieter die Kündigung erklärt. Ist das Mietverhältnis ansonsten gut, wird der Vermieter dem Mieter die Zahlungsrückstände möglicherweise stunden oder eine Ratenzahlungsmöglichkeit einräumen. Einen Anspruch darauf hat der Mieter freilich nicht und der Vermieter sollte immer gut prüfen, ob er sich darauf einlässt.

Mieter sollten daher immer darauf achten, dass sie die Miete vollständig und pünktlich zahlen und Zahlungsrückstände den Vermieter nicht zur fristlose Kündigung berechtigen.

Wann wird eine fristlose Kündigung unwirksam?

Eine wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, „wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.“

Eine bereits erhaltene fristlose Kündigung kann der Mieter demnch „heilen“, wenn er möglichst umgehend die offene Miete vollständig nachzahlt. Geschieht das erst nach Erhebung der Räumungsklage, muss er die Kosten für das Klageverfahren tragen, da die fristlose Kündigung bis zur Nachzahlung wirksam und die Klage damit begründet war. 

Es kommt also darauf an, dass die Mietrückstände vollständig innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen werden und dass dies in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal passiert ist. Auf die Schonfristregelung darf sich der Mieter also nicht berufen, wenn er in den letzten zwei Jahren schon einmal eine fristkose Kündigung erhalten hat, die dann nach Zahlung unwirksam geworden ist.