Makler – welche Regeln bei Immobilien gelten

Der Hauptstreitpunkt bei der Immobilienvermittlung durch Makler ist regelmäßig die Provision.

Die Leistung des Maklers

Der Makler kennt den Markt. Seine Leistung beschränkt sich nicht nur auf das Nachweisen von Immobilien oder das Einstellen der Immobilie ins Internet. Der Makler kennt die Preise in der entsprechenden Lage, die Wertentwicklung, Angebot und Nachfrage und kann die Immobilie bewerten.

Das Zustandekommen des Maklervertrages

Dieser kommt stets zustande, wenn der Makler beauftragt wird und ein Miet- oder Kaufvertrag geschlossen wird. Dies kann bereits ein Vorvertrag sein oder die Nutzung der Datenbank des Maklers mit anschließendem Vertragsschluss. Der Makler kann dabei auch den Auftraggeber vertreten.

Die Provision. Die Höhe der Provision

Die Provision ist ein erfolgsabhängiges Honorar, sofern nichts anderes vereinbart ist. Der Makler muss das Geschäft lediglich vermitteln, kommt dieses mittelbar durch ihn zustande, entsteht bereits das Honorar, auch wenn die Parteien direkt miteinander den Vertrag abschließen. Bis zu einem Jahr kann zwischen der Vermittlung und dem Vertragsabschluss liegen, um die Provision entstehen zu lassen. Das Maklerrecht ist in jeder Hinsicht dispositiv und die Vertragsbeziehung kann von den Parteien abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB gestaltet werden. Die Höhe der Provision ist Verhandlungssache. Bundesweit fallen Maklerprovisionen bis ca. 7 % des Kaufpreises an. In einigen Bundesländern trägt der Käufer die Provision, in anderen teilen sich die Parteien das Honorar. Auch dies unterliegt der freien Vertragsgestaltung.

Das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen

Das bedeutet, dass dann der Vermieter den Makler bezahlen muss, wenn er diesen beauftragt hat. Bisher wurde die Maklerprovision regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Diese beträgt gesetzlich bestimmt maximal zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, also 2,38 Kaltmieten. Der Mieter dagegen muss den Makler nur bezahlen, wenn dieser exklusiv für ihn tätig wird. Der Makler darf dabei nicht einfach Wohnungen anbieten, die er bereits in seinem Angebot hat, sondern muss im Zweifel beweisen, welche Tätigkeiten er im Auftrag des Mieters unternommen hat. Die Beweislast trägt also der Makler. Die Umgehung des Bestellerprinzips bei Mietwohnungen ist unzulässig, es drohen bis zu 25.000 EUR Bußgeld. 

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.