Mangel beim Immobilienkauf – der Gewährleistungsausschluss

Nach dem Einzug in die neu erworbene Immobilie haben Sie einen vorher übersehenen Mangel entdeckt. Hätten Sie diesen vorher gekannt, hätten Sie die Immobilie nicht gekauft. Sie wenden sich an den Verkäufer, doch er verweist auf den Gewährleistungsausschluss. Denn in den notariellen Kaufverträgen heißt es oft „gekauft wie gesehen“. Gewährleistungsmängel werden standardmäßig ausgeschlossen. Aber dies bedeutet nicht das Ende für den Käufer. In der Rechtsprechung gibt es unzählige Urteile, wonach der Verkäufer durchaus für versteckte und unter Umständen sogar für offensichtliche Mängel haftet.

Versteckter Mangel beim Kauf einer Immobilie und Aufklärungspflichten des Verkäufers

Die Verkäufer kennen in den meisten Fällen jede Einzelheit ihres angebotenen Objektes. Bei einer Besichtigung achtet er besonders darauf, dass der Interessent die Vorzüge der Immobilie kennenlernt. Mängel sollen möglichst versteckt oder übersehen bleiben. Denn beim Kauf gilt der Gewährleistungsausschluss – der Käufer trägt die Pflicht, sich über den Zustand der Immobilie zu erkundigen. Somit trägt er selbst das Risiko, sollte er bei der Besichtigung einen Mangel übersehen.

Unter Umständen greift der Gewährleistungsausschluss allerdings nicht. Gemäß § 444 BGB ist er unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Verkäufer unterliegt demnach der Offenbarungspflicht (Urteil des BGH vom 22.02.2002, V ZR 113/01) für versteckte Mängel, die für den Käufer kaufentscheidend sind und deren Mitteilung er erwarten darf.

Was aber gilt bei einem erkennbaren Mangel? 

Erkennbarer Mangel beim Kauf einer Immobilie und Aufklärungspflichten des Verkäufers

Das OLG Braunschweig hat mit Urteil vom 16.11.2018, 9 U 51/17, entschieden, dass auch dann, wenn der Käufer den Mangel hätte erkennen können, der Verkäufer diesen offenbaren muss. Der Kläger hatte ein altes Fachwerkhaus gekauft, das bereits seit Jahren auch von Holzwürmern bewohnt wurde. Den akuten Befall konnte der Käufer problemlos erkennen, nicht jedoch die Tatsache, dass das Problem bereits seit 15 Jahren bestand. Hier entschied das OLG Braunschweig, dass der Verkäufer diese Tatsache hätte offenlegen müssen. Die Beseitigung eines bereits seit Jahren bestehenden Befalls sei nämlich deutlich schwieriger als ein akuter.

Hinweise beim Kauf einer Immobilie

Was können Sie bei einem Mangel in Ihrer Immobilie tun? Besonders wichtig ist die Prävention. Betrachten Sie das gewünschte Kaufobjekt mit viel Zeit und Ruhe. Falls Sie die Möglichkeit besitzen, ziehen Sie einen Gutachter oder einen Architekten zurate. Übersieht dieser einen Mangel, haftet seine Haftpflichtversicherung für den Schaden und nicht Sie selbst. Sollte es Unklarheiten oder Zweifel geben, können Sie auch speziell nur dafür den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ausschließen.

Sehen Sie sich bereits einem Mangel und Gewährleistungsausschluss ausgesetzt, sprechen Sie uns an. Gerne unterstützen wir Sie weitergehend bei der Durchsetzung Ihrer Rechte!