Mietminderung: Tipps für Mieter

Sofern an der gemieteten Wohnung Mängel auftauchen, besteht nach § 536 BGB das Recht des Mieters die Miete zu mindern. Mietminderung bedeutet dabei, dass ein Teil der Miete nicht gezahlt werden muss, solange der Mangel besteht.

1. Mietminderung ohne Fristsetzung

Oft behaupten Vermieter, dass die Miete ohne Fristsetzung nicht gemindert werden könne.

Diese Behauptung ist falsch. Das Gesetzt spricht der Mieter*in das Recht zur Mietminderung auch ohne Fristsetzung zu. Nach § 536c BGB entfällt jedoch das Recht zur Mietminderung, sofern der Mieter den Mangel wegen dem die Miete gemindert wird nicht anzeigt. Dass heißt, sofern man als Mieter*in die Miete mindern möchte, muss man davor den Vermieter  über den entsprechenden Mangel informieren.

2. Kein Verschulden des Vermieters erforderlich

Außerdem wenden Vermieter oft ein, sie könnten nichts für den Mangel und deshalb dürfe die Miete nicht gemindert werden. Auch dies ist nicht zutreffend. Nach  § 536 BGB besteht das Recht die Miete zu mindern auch dann, wenn der Vermieter den Mangel nicht zu verschulden hat.

Achtung: sofern die Mieter*in den Mangel selber verursacht hat, entfällt das Recht zur Minderung gem. § 536c BGB.

3. Gefahr der Kündigung und Vermeidung dieser Gefahr

Achtung: Bei der Mietminderung ist jedoch Vorsicht geboten. Sofern man einfach weniger Miete bezahlt, besteht die Gefahr, dass der Vermieter wegen der fehlenden Mietzahlungen eine Kündigung ausspricht. Natürlich ist diese Kündigung unwirksam, sofern ein Mangel besteht und die Miete in angemessener Höhe gemindert wurde. Jedoch ist im falle der Kündigung zumindest mit einem Gerichtsverfahren wegen der Kündigung zu rechnen und im schlimmsten Falle eventuell sogar mit einer Wirksamkeit der Kündigung, wenn die Mietminderung zu hoch angesetzt war. Daher sollte in jedem Falle erst dann weniger Miete bezahlt werden, wenn der Vermieter der Mietminderung zugestimmt hat. 

Weigert sich der Vermieter der Mietminderung zuzustimmen, so sollte man gegenüber dem Mieter erklären, dass die Miete "unter Vorbehalt" bezahlt wird. Dazu reicht es bei der Überweisung im Verwendungszweck die Formulierung "Zahlung wegen Mangel unter Vorbehalt" einzufügen. In der Folge kann dann über eine Klage der Teil der bezahlten Miete, welcher wegen der Minderung nicht hätte bezahlt werden müssen, zurückgeholt werden. Hier empfiehlt es sich jedoch einen Anwalt oder eine Anwältin zur Hilfe zu nehmen.

4. Höhe der Mietminderung

Die schwierigste Frage bei der Mietminderung, ist die nach der Höhe der Mietminderung, dass heißt, wie viel weniger bezahlt werden darf. Im Gesetz finden sich keine genaue Angaben dazu. Dort ist in § 536 Abs. 1 BGB bloß davon die Rede, dass "nur eine angemessen herabgesetzte Miete" zu bezahlen ist.  Wie viel Prozent der Miete eine angemessene Minderung darstellen, ist vom Einzelfall abhängig und kann von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sein. Grundsätzlich gilt natürlich, dass je stärker die Beeinträchtigung durch den Mangel ist, desto höher die Minderung angesetzt werden kann. So sind etwa bei einem Aufzugsausfall Mieter im 10. Obergeschoss schwerer betroffen, als Mieter im 5. Obergeschoss. Daher ist in diesem Beispiel für die Mieter im 10. Obergeschoss eine höhere Mietminderung angemessen, als für die im 5. Obergeschoss.

Als Orientierungspunkte können folgende Gerichtsentscheidungen dienen:

-  Baustelle wegen Dachgeschossausbau mit Gerüst und Schuttrutsche: 30 % Mietminderung (AG Köln WM 2003, 318) 

-  Ausfall der Warmwasserversorgung zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr: 7,5% Mietminderung (AG Köln WM 1996, 701) 

-  In den Wintermonaten heizen nur bis zu einer Raumtemperatur von 16° bis 18° Celsius möglich: 20% Mietminderung (AG Köln WM 1978, 189) 

- Klingelanlage defekt: 3% Mietminderung (Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2006
- 62 S 90/06)

Grundsätzlich sollte man vorsichtig bei der Schätzung der Höhe der Mietminderung sein, da bei zu hoch angesetzten Beträgen die Gefahr der Entstehung eines Kündigungsgrundes oder einer teilweisen Klageabweisung besteht.