Mietminderung - Wann der Mieter die Miete mindern darf

Eine Mietminderung ist sorgfältig abzuwägen, da bestimmte Voraussetzungen zu beachten sind. Allgemein gilt: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).

Die Zahlung der Miete unter Vorbehalt:

Der BGH hat z. B. das fristlose Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug auch bei irrtümlicher Annahme eines Mangels durch den Mieter und Mietminderung bestätigt.

Grundsätzlich besteht immer die Gefahr, daß bei einer Mietminderung, die der Vermieter nicht akzeptiert, wegen Zahlungsverzuges die Kündigung ausgesprochen wird. Daher sollte sicherheitshalber bis zur Klärung der Sachlage unter Vorbehalt weitergezahlt werden.

Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren wie der Beweislage abhängt. Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten, sogar in einem Rechtszug können Minderungshöhen unterschiedlich bewertet werden.

Dies hat auch der Bundesgerichtshof (BGH, AZ: VIII ZR 138/11) bestätigt: Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels könne der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann sei er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten habe der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze.

§ 535 BGB – Zwei Seiten derselben Medaille:

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters („Geld hat man zu haben“). Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränken.

Mietminderung erst ab Anzeige gegenüber dem Vermieter:

Der Vermieter muß von dem Mangel allerdings Kenntnis erlangen, d.h. der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung in angemessener Frist aufzufordern. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht. Der Mieter muß den Zugang der Anzeige nachweisen. Gerichtsfest ist hier die Mitteilung per Fax oder Einwurfeinschreiben. Wird beim Übergabeeinschreiben der  Brief nicht bei der Post abgeholt, ist dieser nicht zugegangen.

Liegt ein beachtlicher Mangel vor, schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins. Der Mieter hat ggf. das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Ein Aufwendungsersatzanspruch steht dem Mieter zu, wenn die Beseitigung des Mangels unumgänglich ist oder der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet bzw. diese verweigert.

Für die Gebrauchsbeeinträchtigung und dafür, daß der Mangel nicht durch einen unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter herrührt, trägt der Mieter im Prozess die Beweislast. Handelt es sich um einen Mangel, der eindeutig der Sphäre des Vermieters zuzuordnen ist (z.B. Baumängel) liegt die Beweislast bei diesem.

Die Beweislast und die Kenntnis des Mieters:

Die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters darf aber nicht überspannt werden (BGH, Beschluss vom 25. 10. 2011 – AZ: VIII ZR 125/11). Da die Minderung nach § 536, Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (BGH, Urteil vom 3. Juli 1997 – AZ: VII ZR 210/96).

Der BGH hat in seinem Beschluss vom 21.2.2017 – AZ: VIII ZR 1/16 – bestätigend ausgeführt: Da ein Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung habe, könne dem Mieter die Ursache für die Hellhörigkeit seiner Wohnung bzw. der Umstand, daß er Lärm aus anderen Wohnungen hören würde, gleichgültig sein. Der Mieter sei lediglich verpflichtet, gegenüber dem Vermieter den Mangel an sich genau zu beschreiben, die Ursache des Mangels müsse der Mieter nicht erforschen. Entscheidend für eine Mietminderung sei, daß durch den Mangel der Mietsache deren Tauglichkeit nicht nur unerheblich beeinflusst wird. Der Mieter müsse, um der ihm obliegenden Darlegungslast nachzukommen, die „Mangelsymptome“ nur ausreichend genau beschreiben. Der Mieter brauche dazu keine Angaben machen, ob der Lärm seine Ursache im Verhalten der anderen Hausbewohner oder technische Gründe habe. Auch inwieweit durch die Lärmbelästigung der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird oder zum Minderungsbetrag müsse der Mieter keine Angaben machen. Die Mietminderung hänge auch nicht davon ab, was der Grund für die Beeinträchtigung der Mietsache sei.

Dies ist also ständige Rechtsprechung des BGH. Werden an die Darlegungslast des Mieters überspannte Anforderungen gestellt, kann dies das Recht des Mieters vor Gericht auf rechtliches Gehör verletzen.

Im Falle einer Kündigung können die ausstehenden Zahlungen im Übrigen innerhalb der Schonfrist des § 569, Abs. 3, Nr. 2 BGB nachgeholt werden, so daß die Wirksamkeit der Kündigung entfällt.

Suchen Sie einen Rechtsanwalt auf und sichern Beweise. Dies können z.B. Lärmprotokolle sein, Fotos oder ggf. ein Gutachten. Wichtig ist ein Übergabeprotokoll. Wegen Mängeln, die dem Mieter bei Vertragsabschluss bekannt waren, kann nämlich nicht gemindert werden.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.