Neues Gesetz zum Maklerlohn ist am 23.12.2020 in Kraft getreten

Für Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern soll es künftig deutliche finanzielle Entlastungen geben, denn das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl. I, v. 23.6.2020, S. 1245) ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten.

Die Neuregelungen im Überblick:

1. „Wohnimmobilien-Doppelmakelei“ ist künftig nur noch zulässig, wenn sich die Parteien „in gleicher Höhe“ zur Courtageleistung verpflichten. Die Vereinbarung einer unentgeltlichen Tätigkeit des Maklers für eine der Parteien führt zur Leistungsfreiheit auch der anderen. Abweichungen führen zur Unwirksamkeit des Vertrags.
2. Vereinbarungen zur Übernahme der Maklerkosten, wenn nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen hat, stehen unter den Vorbehalt, dass diese mindestens in gleicher Höhe zur Tragung des Maklerlohns verpflichtet bleibt. Im schlimmsten Fall muss der Erwerber also die hälftigen dem Verkäufer entstehenden Maklerkosten übernehmen und umgekehrt. Wird der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig, so kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen (§ 656c BGB n. F.).
3. Das neue Gesetz gilt gem. Art. 229 § 53 EGBGB für Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden. Es kommt als künftig darauf an, ob der Maklervertrag (und zwar der Verkäufer- und der Käufermaklervertrag) vor oder nach dem Stichtag geschlossen wurde. Der Umstand, dass der Hauptvertrag (also der Kaufvertrag) erst nach dem Stichtag zustande kommt, steht der Anwendung des alten Rechts nicht entgegen; maßgeblich allein ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags.
4. Wird allerdings nur der Maklervertrag mit dem Verkäufer vor dem Stichtag abgeschlossen, der Maklervertrag mit dem Käufer erst danach, kann eine völlige Provisionsüberwälzung auf den Käufer nicht mehr erfolgen. Insoweit greift unmittelbar der neu eingeführte Halbteilungsgrundsatz, so dass allenfalls eine hälftige Provisionsteilung in Betracht kommt. Ist der Verkäufer zur Provisionsteilung nicht bereit, kann der Makler auch vom Käufer keine Provision verlangen.
5. Für den Maklervertrag, der sich auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bezieht, gilt nun u.a. ein Formerfordernis (Textform, § 126 b BGB), § 656a BGB n.F. Bleibt das Formerfordernis unbeachtet, ist der Maklervertrag nach § BGB § 125 BGB nichtig. Die Zeiten der formfrei geschlossenen Maklerverträge sind also vorbei.

Abzuwarten bleibt, ob das gesetzgeberische Ziel erreicht werden wird, oder ob nicht Verkäufer künftig die von ihnen zu tragenden Maklerkosten von vornherein in den Kaufpreis „einpreisen“ werden…

Sprechen Sie mich gerne zu diesem Thema an.

Ihre

Katrin Pengel
Rechtsanwältin