Optionen der Gebrauchsüberlassung an Dritte namentlich Untervermietung

Es stellt sich oft nach Abschluss eines Mietvertrages oder gewerblichen Vertrages die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter berechtigt ist, Teile seiner Wohnung wie sog. Gemeinschaftsflächen wie Bad, Küche, Flur und z.B. ein Zimmer in einer größeren Wohnung, aufgrund von wirtschaftlichen Gegebenheiten unterzuvermieten, ob die Wohnung zu erhalten. Diese Thematik soll nachfolgend nach Maßgabe des BGB kurz skizziert werden: Zunächst werden die genehmigungsfreien Situationen (dazu nachfolgend unter 1. und 2.) dargestellt und sodann die erlaubnispflichtigen, d.h. Situationen mit vorherigem Genehmigungserfordernis seitens des Vermieters, dargestellt. 

1. Besuch

Besuchsempfang steht selbstverständlich dem Mieter aus seinem vertraglicher Gebrauchsrecht und Hausrecht uneingeschränkt und unreglementiert zu. Denn er ist nicht aufgrund der kurzen Verweildauer als Dritter iSd § 540 BGB zu qualifizieren. Die Grenze ist in krassen Fällen bei Dauergastsituationen erreicht. Anzumerken ist, dass nach gesicherter Rechtskenntnis bei einem Zeitraum von 6 bis 7 Wochen die Besuchereigenschaft noch zu bejahen sein dürfte. Bei längeren Besuchen über 3 Monaten ist es angeraten, eine schriftliche Untermieterlaubnis unter Nennung des Untermieters zu beantragen. 

2. Angehörige des Mieters

Direkte Abkömmlinge des Mieters bzw. Eheleute und auch neu geborene Kinder in der Mietzeit können nach anerkannter Rechtsansicht ohne Genehmigung aufgenommen werden. 

3. Untervermietung 

Bei Untervermietungsabsichten des Mieters ist die Rechtslage für den Mieter als grundsätzlich günstig zu bewerten. Er braucht zunächst lediglich nachvollziehbare Gründe gegenüber dem Vermieter darzulegen. Bei einer Ablehnung ohne triftige gegenläufige Gründe trägt der Vermieter ein erhebliches und nicht außer Acht zu lassendes Prozess- und Kostenrisiko. 

4. Unter anderem Airbnb-Vermietungskonstellationen 

Im Kontext auf das beliebte Untervermieten über die Plattform Airbnb ist Folgendes zu beachten: Ausgenommen von dem Erteilungsanspruch ist ein ledigliches Vorhalteinteresse des Mieters, d.h., er zieht z.B. nach England, ohne die Absicht zu haben, einen Teil seiner großen Wohnung weiter zu bewohnen, sondern stellt die Wohnung ausschließlich als Wohngemeinschaft, z.B. durch 3 Hausgenossen, zur Verfügung. Letztes wäre unzulässig und kann zu einer Kündigung wegen Pflichtverletzung ggfs. nach Abmahnung führen. Was die Airbnb-Vermietungen anbelangt, d.h. die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen, besteht nach gesicherter Rechtskenntnis kein Genehmigungsanspruch, der erfolgversprechend mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen wäre. Nach Abmahnung und Ignorieren steht das Vertragsverhältnis auf dem Spiel. 

5. Nach dem Vorgesagten (dazu P. 3) gilt für den Vermieter 

Der Vermieter sollte bei der Einholung einer Untervermietungserlaubnis durch den Mieter darauf achtgeben, dass er die vom potenziellen Untermieter genutzten Teile in der Wohnung so präzise wie möglich schriftlich mitgeteilt bekommt. Dies hat zum einen vollstreckungsrechtliche Vorteile im Falle der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs. Ferner geht damit einher, dass die begehrte Nutzungsveränderung ihm die Gelegenheit bietet, von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch zu machen. 

7. Haftung des Mieters für Dritte

Nicht außer Acht zu lassen ist. dass der Hauptmieter nach anerkannter Rechtsansicht für das Verhalten derjenigen Personen schlimmstenfalls in „die Sippenhaft genommen“ werden kann, wenn sie sich nicht sozialadäquat verhalte. Letztes gilt nicht für ungewünschte Zeitgenossen. 

Gerne ist der Verfasser bei Fragen in oben genannten Situationen behilflich .

(RA Wulff)