Pachtvertrag: Kostenloses Muster und Hinweise

In diesem Ratgeber stelle ich Ihnen ein kostenloses Muster eines Pachtvertrags zur Verfügung, das Sie als Vorlage für einen Pachtvertrag verwenden und individuell anpassen können. Selbstverständlich kann das Muster nicht jedem Pachtvertrag gerecht werden. Insbesondere ist entscheidend, ob ein Landpachtvertrag oder ein Pachtvertrag über einen gastgewerblichen Betrieb geschlossen wird. 

Um den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung zu tragen, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen und jedenfalls weitere individuelle Punkte in den Vertrag aufnehmen. Dieses Muster kann nur ein grober Rahmen sein, anhand dessen Sie sich orientieren können. 

Muster-Pachtvertrag

Zwischen Herrn Max Mustermann, Musterfirma, Musterstraße, 12345 Musterstadt 

– nachfolgend Verpächter genannt – 

und 

Erik Mustermann, Musterfirma, Musterstraße, 12345 Musterstadt 

– nachfolgend Pächter genannt – 

wird nachstehender Pachtvertrag geschlossen:

§ 1 Pachtgegenstand und Nutzung 

Gegenstand dieses Pachtvertrags ist das/die in der Straße . . . . . . . ., Nr. . . . ., 12345 Musterstadt, befindliche . . . . . . . . . . . . . . zum Zwecke des Betriebs eines/einer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . .

Das Pachtobjekt besteht aus folgenden Räumlichkeiten und/oder Flächen: 

• . . . . . . . . . . .  

• . . . . . . . . . . . 

• . . . . . . . . . . . 

(Die vorbezeichneten Räumlichkeiten/Flächen ergeben sich aus der Anlage I zu diesem Vertrag. Die Gesamtnutzungsfläche des Pachtobjekts beträgt . . . . . . . . . . . .) 

2. Mitverpachtet werden die in der Anlage II zu diesem Vertrag bezeichneten Flächen und Gegenstände sowie das dort bezeichnete Inventar. 

3. Folgende gemeinschaftliche Einrichtungen, Anlagen und Gegenstände können vom Pächter mitbenutzt werden:

• . . . . . . . . . . .  

• . . . . . . . . . . . 

• . . . . . . . . . . . 

Die Benutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen, Anlagen und Gegenstände ist in der diesem Vertrag als Anlage III beigefügten Hausordnung geregelt. 

4. Für die Dauer der Pacht werden dem Pächter folgende Schlüssel ausgehändigt: 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . . .  

5. Pächter und Verpächter vereinbaren folgende Nutzung der Pachtsache: 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  . . . . .  

Eine Änderung der Nutzung ist nur mit Zustimmung des Verpächters zulässig. 

Gegebenenfalls Ergänzung: 

Die mitverpachtete Pächterwohnung gilt als Werkswohnung und ist bei der Beendigung des Pachtverhältnisses zusammen mit den gewerblichen Räumen zu räumen und an den Verpächter herauszugeben. 

§ 2 Pachtdauer 

1. Das Pachtverhältnis beginnt am . . . . . . . . . . . .  und endet am . . . . . . . . . . . . . . . 

2. Das Pachtverhältnis verlängert sich nach Ablauf der unter 1. genannten Pachtzeit jeweils um ein Jahr, wenn es nicht sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit des Vertrages gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform. 

3. § 545 BGB wird ausgeschlossen. 

§ 3 Pacht 

1. Der monatliche Pachtzins beträgt . . . . . . . . . . . . . . . EUR zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen MwSt. (derzeit 19 %), mithin . . . . . . . . . . . . . . . EUR. Der Pächter hat außerdem folgende Betriebs- und Nebenkosten zu tragen: 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Daraus ergibt sich insgesamt ein monatlicher Pachtzins und eine Vorauszahlung von Betriebs-/Nebenkosten inklusive MwSt. in Höhe von: . . . . . . . . . . . . . . . EUR. 

Die Pacht ist bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus auf das Konto des Verpächters zu zahlen: IBAN: . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., BIC: . . . . . . . . . . .   

Gegebenenfalls Ergänzung: 

2. Verändert sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mindestens 5 % gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, kann von jeder Partei die Aufnahme von Verhandlungen über eine angemessene Anpassung der Pacht verlangt werden.  

Kommt eine Einigung nicht zustande, wird die Höhe durch einen Sachverständigen der örtlichen Industrie- und Handelskammer für die Vertragspartner verbindlich festgesetzt. Die Kosten des Sachverständigen trägt die Partei, die Verhandlungen über eine angemessene Anpassung aufnimmt. 

§ 4 Beendigung des Pachtverhältnisses 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

§ 5 Bauliche Änderungen 

1. Bauliche Änderungen sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters zulässig. 

2. Der Pächter verpflichtet sich, ohne die schriftliche Zustimmung des Verpächters keine baulichen Änderungen vorzunehmen. 

§ 6 Verkehrssicherungs-, Reinigungspflichten und Haftung 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

§ 7 Instandhaltungspflicht und Schönheitsreparaturen 

1. Der Pächter ist verpflichtet, in regelmäßigen Zeitabständen die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auf seine Kosten durchzuführen.  

Spätestens bei Ende des Pachtverhältnisses ist der Zustand zu Pachtbeginn wiederherzustellen und alle dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung entsprechenden Arbeiten auszuführen. 

2. Notwendige Reparaturen von Mängeln, die die Substanz schädigen, sind unmittelbar durchzuführen. 

3. Kommt der Pächter seiner Verpflichtung nicht nach, ist der Verpächter nach erfolgloser Aufforderung des Pächters berechtigt, die Kosten, die für die Ausführung der Arbeiten erforderlich sind, vom Pächter ersetzt zu verlangen. 

§ 8 Versicherungen 

1. Der Pächter ist verpflichtet, folgende Versicherungen abzuschließen:

• . . . . . . . . . . .  

• . . . . . . . . . . . 

• . . . . . . . . . . . 

2. Der Pächter übernimmt die Kosten für die vorbezeichneten Versicherungen. 

§ 9 Unterverpachtung, Untervermietung, Überlassung an Dritte 

Der Pächter ist zur Unterverpachtung, Untervermietung, Übertragung von Rechten aus diesem Vertrag sowie unentgeltlicher Überlassung an Dritte nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters berechtigt. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. 

§ 10 Kaution 

1. Zur Absicherung der Verpflichtungen aus diesem Pachtvertrag verpflichtet sich der Pächter an den Verpächter eine Kaution in Höhe von . . . . . . . . . . . EUR zu zahlen. 

2. Die Kaution ist fällig zum . . . . . . .  

3. Die Kaution wird durch den Verpächter nach Erhalt zum üblichen Zinssatz angelegt. 

4. Nach Beendigung der Pachtzeit hat der Verpächter die Kaution zzgl. der Zinsen an den Pächter auszuzahlen.

§ 11 Sonstige Vereinbarungen 

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z. B.: Der Verpächter verpflichtet sich, vor Pachtbeginn folgende Arbeiten auf seine Kosten vorzunehmen beziehungsweise vornehmen zu lassen:  

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Ort, Datum

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Unterschrift Verpächter        Unterschrift Pächter 

Anlagen 

Wichtige Hinweise zum Pachtvertragsmuster

Hinweis zu §1 Pachtgegenstand und Nutzung 

Der Pachtgegenstand selbst ist vielfältig. Typischerweise werden Räumlichkeiten beziehungsweise Immobilien oder Grundstücke beziehungsweise Ländereien verpachtet. Pachtgegenstand kann auch eine Gaststätte oder ein anderer Betrieb sein. Insbesondere bei Grundstücken ist die konkrete Bezeichnung wichtig, d. h., die Angabe von Gemarkung und Flurstück. 

Um Missverständnisse von vornherein zu vermeiden, empfiehlt es sich, in der Anlage zum Pachtvertrag eine Liegenschaftskarte beziehungsweise einen Grundriss beizufügen und den Pachtgegenstand entsprechend zu markieren. Vorsorglich sollte auch immer die (konkrete!) gewerbliche Nutzung im Vertrag aufgenommen werden. 

Hinweis zu § 2 Pachtdauer 

Pachtverträge können befristet oder unbefristet geschlossen werden. Befristungen sind üblich. Bezüglich der Dauer eines befristeten Pachtvertrags gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Relevant ist diese Regelung für die Beendigung des Pachtvertrags. Bei einer Befristung ist nur eine außerordentliche Kündigung möglich. Wichtig ist aber: Wird der Pachtvertrag nicht schriftlich geschlossen, so gilt er regelmäßig für unbestimmte Zeit – ab wann dies gilt, ist von der Form des Pachtvertrags (Landpacht oder normale Pacht) abhängig. 

Hinweis zu § 4 Beendigung des Pachtverhältnisses 

Nehmen Sie hier gegebenenfalls Bestimmungen auf, soweit diese von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen sollen oder zur Klarstellung.

Hinweis zu § 6 Verkehrssicherungs-, Reinigungspflichten und Haftung 

Klären Sie an dieser Stelle die Verantwortlichkeit. In der Regel macht es Sinn, diese dem Pächter zu übertragen.  

Hinweis zu § 8 Versicherungen 

Relevant ist hier zum Beispiel eine Versicherung gegen Wasserschäden, gegen Einbruch-Diebstahl, eine Feuerversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung, die Risiken aus dem Betrieb abdeckt. 

Disclaimer

Es wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Wirksamkeit und Aktualität des Musters übernommen. Die Verwendung erfolgt auf eigenes Risiko; das Muster ist individuell anzupassen und als beispielhafte Orientierungs- und Formulierungshilfe zu verstehen; es kann nicht betriebliche Gegebenheiten oder besondere Umstände des Einzelfalls berücksichtigen. 

Bei Fragen und Unsicherheiten sollte unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden. Insbesondere aufgrund der Komplexität sollte ein Rechtsanwalt kontaktiert werden.