Rückfallklausel bei Grundstücksübertragungen

Bei der notariellen Vereinbarung einer Rückfallklausel bei Grundstücksübertragungen ist die Frage der Bewertung beim Zugewinnausgleich von Relevanz. Dies ist insbesondere bei der Vereinbarung einer Rückfallklausel bei Scheidung von Bedeutung.

Regelmäßig wird bei der unentgeltlichen Übertragung eines Hausgrundstücks von Seiten der Eltern an die Kinder eine sogenannte Rückübertragungsklausel vereinbart. Die Eltern behalten sich daher das Recht vor zu bestimmen, dass unter gewissen Umständen die Immobilie wieder in das Eigentum der Eltern zurückfällt. Teilweise wird ein Veräußerungsverbot zu Lebzeiten der Eltern vereinbart oder es wird z. B. auch der Rückfall bei Ehescheidung in den Vertrag mit aufgenommen.

Als Beispiel wird genannt, dass die Eltern ihrer Tochter ein Immobilien Grundstück mit einem Wert i. H. v. 400.000 Euro schenken. Dieses Grundstück soll an die Eltern zurückfallen im Fall der Ehescheidung. Die Immobilie hat einen Wertzuwachs nach 5 Jahren erhalten und hat nun einen Wert von 600.000 Euro. Der Ehemann reicht die Ehescheidung ein. Jetzt stellt sich die Frage, wie die Immobilie im Anfangs- und Endvermögen zu bewerten ist.

Wichtig ist bei der Formulierung der Rückfallklausel zunächst, dass keine allgemeine Klausel verwendet wird wie z. B. für den Fall der Ehescheidung. Es sollte klar bestimmt werden, dass z. B. die Rück Übertragung dann stattfinden soll, wenn die Stellung des Ehescheidungsantrages vorliegt.

Im Übrigen fällt das Eigentum nicht automatisch zurück, sondern erst durch eine Erklärung der Eltern.

Beim Zugewinnausgleich sind zwei Stichtage von Relevanz, nämlich zum einen das Anfangsvermögen, der Tag der standesamtlichen Hochzeit, sowie das Endvermögen, der Tag der Zustellung des Ehescheidungsantrages.

Dadurch, dass die Rückübertragung ausgeübt worden ist im Zeitpunkt der Stellung des Scheidungsantrages, ist bei der Tochter das Endvermögen mit 0 Euro zu bewerten hinsichtlich der Immobilie.

Beim Anfangsvermögen wäre die Schenkung der Immobilie als Aktivposition hinzuzurechnen, und auf der Passivseite wäre die Rückfallverpflichtung als Minusposition wertmindernd zu berücksichtigen, sodass es sich um eine wertneutrale Betrachtung handelt.

Aufgrund der Wertsteigerung von 200.000 Euro ist nun aber die Frage, ob dieser Wertzuwachs auszugleichen ist.

Für den Fall allgemeiner Wertsteigerung der Grundstückspreise erscheint es sachgerecht, wenn die Eltern den Vermögenszuwachs nicht ausgleichen müssen (vgl. FamRZ 2018, Seite 85); die Wertsteigerung wäre nämlich auch eingetreten, wenn die Immobilie nicht übertragen worden wäre. In diesem Fall kann daher eine Rückübertragung mit dem vollen Wert erfolgen. Folglich sind Anfangs- und Endvermögen mit 0 Euro zu bewerten.

Für den Fall, dass die Werterhöhung durch finanzielle Leistungen und persönlichen Arbeitseinsatz der Eheleute eingetreten ist, erscheint es sicherlich billig, dieses ausgleichen zu müssen.

Im vorliegenden Beispiel wäre es daher sachgerecht, auf der Aktivseite den Wert des Grundstückes von 600.000 Euro und auf der Passivseite die Rückgabeverpflichtung von ebenfalls 600.000 Euro einzustellen, diesen aber gemindert um den Ausgleichsanspruch der Tochter gegen die Eltern i. H. v. 200.000 Euro (Differenz 600.000 zu 400.000 Euro).

Der Zugewinn beträgt daher im Endeffekt die Wertsteigerung von 200.000 Euro.

Dadurch würde das Schwiegerkind durch eine Rückfallklausel in einem notariellen Schenkungsvertrag nicht benachteiligt, wenn die Wertsteigerung des Grundstücks durch Investitionen der Eheleute eingetreten ist.

Wie bereits oben erwähnt wirkt es sich aber nachteilig aus, wenn die Wertsteigerung durch eine Steigerung der Grundstückspreise eingetreten ist.

Näheres ist nachzulesen in der FamRZ 2018, Seite 82 ff.

Falls Sie sich daher überlegen, Ihren Kindern eine Immobilie unentgeltlich zu übertragen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen und auch, wenn Sie bereits eine solche Immobilie unter einer Rückfallklausel übertragen erhalten haben, zögern Sie nicht und kommen Sie auf uns zu, dann können wir besprechen und gegebenenfalls berechnen, ob die Rückforderung ausgeübt werden soll und welche finanziellen Konsequenzen dies eventuell hat. Sie können sich natürlich auch dann beraten lassen, falls Ihr Ehegatte oder Ihre Ehegattin eine Immobilie unter der Bedingung der Rückfallklausel übertragen erhalten hat.