Sanierungspflicht der Wohnungseigentümer bei Schäden am Gemeinschaftseigentum

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft zeichnet sich durch Sonder-/Teileigentum sowie Gemeinschaftseigentum aus. Treten Schäden am Sonder-/Teileigentum auf, ist die Handhabung einfach: Der betroffene Wohnungseigentümer kümmert sich selbst um die Behebung des Schadens, ohne dass er die weiteren Wohnungseigentümer einbinden muss. 

Kommt es zu einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums, kann der einzelne Wohnungseigentümer sich grds. nicht unabhängig von den anderen um die Wiederherstellung kümmern. 

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Sind solche Gebäudeteile von Beschädigungen betroffen, bedarf es eines Beschlusses zur Durchführung der Maßnahme am Gemeinschaftseigentum. Gerade bei größeren Vorhaben kann dies mit einer hohen Kostenbelastung verbunden sein. Dies ist einer der Gründe, weshalb das Zustandekommen eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung zur Durchführung der Maßnahme scheitern kann. Ein weiterer Grund kann darin bestehen, dass den Wohnungseigentümern die Notwendigkeit der Durchführung der Maßnahme nicht bewusst ist, da nicht sie, sondern andere Sonder-/Teileigentümer direkt betroffen sind. 

In dem vom BGH am 04.05.2018, Az.: V ZR 203/17 zu entscheidenden Sachverhalt ging es um eine Eigentümergemeinschaft mit zwölf Sondereigentumseinheiten und drei Teileigentumseinheiten im Souterrain des Gebäudes. Die Teileigentumseinheiten waren durch die Teilungserklärung zur Nutzung als Büro/ Laden erklärt worden. Zum Zeitpunkt des Rechtsstreits wurden die drei Einheiten als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Nachdem die Wände der Teileigentumseinheiten erhebliche Durchfeuchtungserscheinungen zeigten, wurde ein Gutachten zur Schadensermittlung eingeholt. Dies ergab als Schadensursache eine fehlende Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre und im Mauerwerk eingelagerte Salze.

Die zu fassenden Beschlüsse zur Durchführung von schadensbehebenden Maßnahmen fanden in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, sodass vor dem zuständigen Amtsgericht Hamburg eine Klage auf Zustimmung zu den Beschlüssen über die Maßnahme bzw. auf Beschlussersetzung durch das Gericht eingereicht wurde. Das Amtsgericht lehnte die Klage ab. Das Berufungsgericht gab den klagenden Wohnungseigentümern recht.

Der V. Zivilsenat entschied ebenso wie das Landgericht Hamburg zugunsten der Kläger und bejahte eine Sanierungsverpflichtung der beklagten übrigen Wohnungseigentümer. Nach der Ansicht des BGH muss das gemeinschaftliche Eigentum zumindest in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sonder-/Teileigentum entsprechend des in der Teilungserklärung aufgeführten Zweck genutzt werden kann. In der Teilungserklärung sind die 3 Teileigentumseinheiten zur Nutzung als Büro/Laden ausgewiesen, sodass sie zu dieser Nutzung baulich geeignet sein müssen. Bei Beeinträchtigungen des Sonder-/Teileigentums durch das Gemeinschaftseigentum kann daher jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG die sofortige Instandsetzung verlangen, wenn die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausgeschlossen ist.

Da es sich bei der Schadensursache um eine solche am Gemeinschaftseigentum handelt, ist auch die Gemeinschaft zur Behebung des Schadens verantwortlich. Diesen Anspruch bejahte der BGH für die klagenden Wohnungseigentümer der Teileigentumseinheiten, sodass eine Zustimmung zu dem Beschluss zur Sanierung der Kellersohle erteilt werden muss bzw. der Beschluss zur Durchführung durch das Gericht zu ersetzen ist. 

Mit dem Einwand der Unzumutbarkeit aufgrund der erheblichen Kosten von ca. 300.00,00 € konnten die Beklagten ebenfalls nicht durchdringen, da bei dem vorliegenden Schadensbild der Erhalt der Gebäudesubstanz gefährdet war. 

Zudem sah die Teilungserklärung eine Nutzung der Souterrain-Einheiten als Büro/Laden vor, sodass diese zu diesem Zwecke nutzbar sein und nutzbar gehalten werden müssen. Etwas anderes könnte nur für den Fall gelten, dass die Gemeinschaft sich dazu entscheidet, die Nutzung der Souterrain-Einheiten durch eine Änderung des Zwecks in der Teilungserklärung zu ändern. Dies kann jedoch dann nicht von den Eigentümern verlangt werden, wenn dies einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte der betroffenen Teileigentümer darstellt. Der BGH musste im vorliegenden Fall über diese Frage nicht entscheiden, da sie nicht Gegenstand des Verfahrens war.

Sind auch Sie als Wohnungseigentümer von Sanierungsmaßnahmen betroffen – sei es, dass Sie der betroffene Sonder-/Teileigentümer sind und/oder dass Sie sich im Rahmen der Gemeinschaft an den Kosten beteiligen müssen –, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Verfügung.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen