Schönheitsreparaturen: die größten Fallstricke für Vermieter im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsmaßnahmen wie Tapezieren oder Streichen, die nötig sind, um ein verschlechtertes Aussehen, das an Mieträumen durch Abnutzung entstanden ist, zu beseitigen. Dabei können Sie als Vermieter nicht generell davon ausgehen, dass Ihr jeweiliger Mieter diese tragen muss. Das Gesetz besagt ganz im Gegenteil, dass die Wohnungsinstandhaltung grundsätzlich Sache des Vermieters ist. Der Mieter muss die Reparaturen nur übernehmen, wenn Sie ihm diese Pflicht im Mietvertrag wirksam übertragen haben. Dabei müssen Sie aber einiges beachten, damit die Regelung auch vor Gericht standhält.

Renovierungsklauseln und ihre Wirksamkeit

Als Vermieter steht es Ihnen grundsätzlich frei, in Ihren Mietvertrag eine Renovierungsklausel aufzunehmen, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Da das deutsche Mietrecht aber eher auf der Seite der Mieter steht und diese schützt, haben die Gerichte an derartige Klauseln, die von den Vermietern genutzt werden, verschiedene Anforderungen gestellt.

So muss ein Mieter z. B. nur dann für Schönheitsreparaturen aufkommen, wenn ihm die Immobilie renoviert übergeben wurde oder wenn er z. B. die Wohnung zwar unrenoviert übernommen hat, aber ihm dafür ein angemessener Ausgleich gewährt wurde.

Mögliche Gestaltung der Reparaturklausel

Bei der Gestaltung von Klauseln ist Vorsicht geboten. Ist eine Formulierung unwirksam, ist meist die gesamte Vereinbarung unwirksam. Vermieter sollten sich daher bei der Gestaltung fachlich beraten lassen. Auch was, insbesondere wie und wann vom Mieter zu renovieren ist, kann wirksam oder unwirksam vereinbart werden. Einfach vorschreiben, dass Wände grundsätzlich nur weiß gestrichen werden dürfen, geht in der Regel nicht. Ist während des Mietverhältnisses die laufende Schönheitsreparatur vereinbart, ist Ihr Mieter verpflichtet, während des Mietverhältnisses die notwendigen Arbeiten auszuführen, wenn Renovierungen durch die wohnbedingte Abnutzung erforderlich werden.

Renovierungsbedarf muss vorhanden sein

Selbstverständlich müssen tatsächlich z. B. Tapeten verschlissen oder andere Streicharbeiten in der Mietwohnung erforderlich sein. Diese Voraussetzung hat der Bundesgerichtshof aufgestellt, um zu verhindern, dass Mieter zu Schönheitsreparaturen wegen einer vertraglichen Regelung auch dann herangezogen werden können, wenn diese überhaupt nicht notwendig sind.

Starre und verkürzte Fristen sind unwirksam

Bei der Vorgabe konkreter Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sollten Sie vorsichtig sein. Machen Sie keine starren Mindestvorgaben wie „mindestens alle 3 Jahre die Küche streichen“ und verkürzen Sie keinesfalls die üblichen Fristen (3 Jahre für Bad und Küche, 5 Jahre für Wohnräume und 7 Jahre für Nebenräume), da sonst die Gefahr besteht, dass die komplette Renovierungsklausel unwirksam wird.

Keine Anfangsrenovierung fordern

Zudem können Sie im Regelfall nicht verlangen, dass sich Mieter bei Mietbeginn um Schönheitsreparaturen kümmern. Entsprechende Klauseln sind üblicherweise unwirksam, da Ihr Mieter nichts für die Abnutzung seines Vorgängers kann. Nur im Ausnahmefall, wenn Sie Mietern einen angemessenen Ausgleich für den Renovierungsaufwand gewähren, kann eine solche Anfangsrenovierung zulässig sein.

Abgeltungsklauseln sind unzulässig

Wenn ein entsprechender Abnutzungsgrad beim Auszug von Mietern noch nicht erreicht ist, helfen Ihnen auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, die bestimmen, dass Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen müssen, nicht weiter. Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Rechtsprechung hierzu geändert mit dem Ergebnis, dass Vermieter für ersparte Reparaturen von Mietern keine Abgeltung mehr verlangen können (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).

Keine Fachhandwerker verlangen

Schließlich sollten Sie zudem auf Klauseln wie „Schönheitsreparaturen sind von Fachhandwerkern auszuführen“ verzichten. Mieter müssen die Renovierung stets auch in Eigenarbeit erledigen können, damit die Renovierungsvereinbarung wirksam bleibt.