Steht die gekaufte Immobilie unter Denkmalschutz, kann das einen Sachmangel darstellen (BGH, Urteil vom 19.3.21)

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, bringen einige Nachteile mit sich. Es gelten sehr strenge Auflagen bei einer Sanierung und Pflichten zur Instandhaltung des Gebäudes. Hinzu kommt, dass die Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten in der Regel höher sind als bei einer Immobilie ohne Denkmalschutz. Deshalb wollen viele Immobilienkäufer kein Objekt mit Denkmalschutz erwerben. Der Bundesgerichthof hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Testamentsvollstrecker für eine Erbengemeinschaft ein Bestandsgebäude verkaufte mit dem Hinweis, "dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt."  Die Haftung für Sachmängel wurde ausdrücklich im Notarvertrag ausgeschlossen. Der Käufer wollte das erworbene Gebäude nach dem Kauf sanieren und der ursprünglichen Nutzung als Einfamilienhaus zuzuführen. Kurz nach dem Kauf erhielt er dafür auch eine Baugenehmigung, doch im Jahr darauf wurde das Haus in die Denkmalliste der Stadt eingetragen und sofort ein Baustopp vom Denkmalschutzamt erlassen. Der Käufer verlangte daraufhin vom Verkäufer die Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises, weil die Immobilie nun aufgrund der Denkmalschutzauflagen erheblich weniger wert war und der Käufer vergebliche Aufwendungen hatte. Zu Recht? Wie der Bundesgerichtshof den Fall entschieden hat, erläutern wir Ihnen in unserem Rechtstipp.

Denkmaleigenschaft als Sachmangel der Immobilie

Der BGH stellt in seinem Urteil vom 19. März 2021 (Az. V ZR 158/19) zunächst klar, dass es einen Mangel der gekauften Immobilie darstellen kann, wenn diese unter Denkmalschutz steht und der Käufer dies vor dem Kauf nicht wusste. Beim Kauf einer Immobilie darf man als Käufer grundsätzlich davon ausgehen, dass das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht. Gerade weil mit der Denkmaleigenschaft erhebliche Beschränkungen und Verpflichtungen für den Eigentümer verbunden sind, eignet sich eine Immobilie mit Denkmalschutz im Allgemeinen nicht für die übliche Verwendung. Sie weist vielmehr eine Beschaffenheit auf, die ein Immobilienkäufer nicht erwarten muss, denn dass ein Objekt unter Denkmalschutz steht, ist nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Kaufinteressenten offenzulegen, wenn es sich um ein Denkmalschutzobjekt handelt. Wird die Immobilie verkauft und stellt sich erst nach dem Kauf heraus, dass diese unter Denkmalschutz steht, ist das verkaufte Objekt grundsätzlich mangelbehaftet, so der BGH.

Kein Anspruch bei Haftungsausschlussvereinbarung

In dem vom BGH entschiedenen Einzelfall wurde ein Anspruch des Käufers gegen den Testamentsvollstrecker als Verkäufer jedoch im Ergebnis verneint. Wie hat der BGH seine Entscheidung begründet? Entscheidend war hier, dass der Verkäufer die Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels vertraglich ausgeschlossen hatte. Die Haftungsausschlussklausel war auch wirksam. Der Käufer kann Mängelansprüche in diesem Fall nur noch dann erfolgreich durchsetzen, wenn der Verkäufer den Mangel der Immobilie arglistig verschwiegen hat. An das Vorliegen von Arglist stellen die Gerichte jedoch hohe Anforderungen. Der Käufer konnte dem Verkäufer hier letztlich kein arglistiges Verschweigen der Denkmalschutzeigenschaft nachweisen und verlor deshalb die Klage. Der BGH urteilte, dass eine Arglist des Verkäufers nur gegeben gewesen wäre, wenn er selbst Kenntnis von der Eintragung des Hauses in das Denkmälerverzeichnis gehabt hätte oder wenn ihm als Testamentsvollstrecker die Kenntnis eines Wissensträgers zuzurechnen wäre. Beides war jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall.

So beugen Sie als Immobilienkäufer und -verkäufer vor

Der Fall wäre möglicherweise anders entschieden worden, wenn der Notarvertrag zum Erwerb der Immobilie keinen Ausschluss für die Mängelhaftung enthalten hätte oder die Haftungsausschlussklausel unwirksam gewesen wäre. Immobilienkäufer sollten daher vor dem Kauf gut überlegen, ob wirklich alles geprüft wurde und sie das Risiko bei einem vertraglichen Ausschluss von Ansprüchen wegen eines Sachmangels wirklich eingehen wollen. Stellen sich nach dem Kauf Mängel der Immobilie heraus, von denen auch der Verkäufer nichts wusste, bleibt der Verkäufer bei wirksamen Haftungsausschluss auf dem Schaden sitzen und kann keinerlei Ansprüche geltend machen. Immobilienkäufer sollten sich also nach Möglichkeit Garantien für wichtige Eigenschaften der Immobilie vertraglich zusichern lassen. Diese müssen schriftlich im Notarvertrag festgehalten werden, um verbindlich zu sein.

Verkäufer einer Bestandsimmobilie sollten immer darauf bestehen, dass die Haftung für Sachmängel im rechtlich zulässigen Rahmen vertraglich ausgeschlossen wird. Ein genereller Ausschluss der Haftung wäre jedoch unwirksam. Deshalb muss die Formulierung des Immobilienkaufvertrages sorgfältig geprüft werden. Als Verkäufer muss man beachten, dass beim Verkauf einer Immobilie eine Offenbarungspflicht besteht, auch wenn die Klausel "gekauft wie gesehen" im Notarvertrag vereinbart wird. Kennt der Verkäufer einen Mangel der Immobilie, legt ihn dem Käufer aber vor Vertragsschluss nicht offen, haftet er dafür auch dann, wenn die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen wurde. In der Praxis bestehen dabei für den Käufer aber häufig Beweisprobleme.