BGH, 22.08.2018: Keine Renovierungspflicht des Mieters bei Auszug trotz vorheriger Absprache

Der BGH hat nun mit neuester Rechtsprechung klargestellt: Zieht der/die Mieter/in aus der Wohnung aus, muss er/sie diese nicht selbst streichen und renovieren, sofern sie beim Einzug unrenoviert war. Diese Regelung gilt auch dann, wenn sich der/die Mieter/in vorher – etwa bei Einzug – schriftlich dazu bereit erklärt hat. Damit stärkt der BGH erneut die Rechte der Wohnungsmieter deutlich.

Die Vereinbarung wurde im zugrunde liegenden Fall, über den der BGH zu entscheiden hatte, zwischen der Vormieterin und dem Mieter getroffen. Der Mieter aus Celle hatte seiner Vormieterin unter anderem den Teppichboden abgekauft und in diesem Zusammenhang zugesagt, die Renovierungsarbeiten bei einem Auszug selbst zu übernehmen. Eine solche Abmachung habe jedoch keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter aus dem Mietvertrag (Az. VIII ZR 277/16), entschieden nun die obersten Zivilrichter in Karlsruhe.

Nach einem Grundsatzurteil bereits aus dem Jahr 2015 darf der Vermieter den Mieter nicht ohne Ausgleich zu Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn dieser eine unrenovierte Wohnung bezogen hat. Sonst müsste er die Räume womöglich schöner hinterlassen, als er sie vorgefunden hat. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen sind damit per se unwirksam und können durch den Vermieter auch nicht wiederhergestellt werden, die Pflicht des Mieters entfällt damit ganz.

Der Mieter im behandelten Streitfall hatte seine Wohnung beim Auszug selbst gestrichen. Der vermietenden Wohnungsbaugenossenschaft waren die Wände und Decken dann jedoch zu streifig, sie ließ einen Maler kommen. Die Rechnung von knapp 800,00 Euro sollte der Mieter zahlen. Der weigerte sich – denn er hatte die Wohnung unrenoviert übernommen, hätte nach aktueller Rechtslage also gar nicht streichen müssen.

Der BGH gab dem Mieter recht. Die Vorsitzende Richterin Milger merkte allerdings an, dass die Sache möglicherweise anders aussehen könne, wenn der Vermieter bei der Abmachung mit im Boot ist. Das war hier aber nicht der Fall.

Damit stellt sich die praktisch relevante Frage, wann die Renovierung Pflicht für den/die Mieter/in ist. 

Grundsätzlich ist nach den gesetzlichen Vorschriften die Renovierung ausschließlich Sache des Vermieters. Diese gehört zu seinen instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und damit Hauptpflichten gem. § 535 I BGB. Dennoch ist es grundsätzlich auch weiterhin möglich, dem/der Mieter/in die Schönheitsreparaturen individuell zu übertragen. Hierbei ist jedoch äußerste Vorsicht des Vermieters zu beachten, denn falsch summierte oder zu viele einzelne übertragende Pflichten führen häufig dazu, dass diese vor Gericht als insgesamt unzulässig bewertet werden. Häufig werden streng formulierten Bedingungen zur Renovierung damit als unzulässige Benachteiligung des Mieters eingestuft. Es lohnt sich also, die entsprechenden Klauseln genau unter die Lupe zu nehmen und in jedem Falle einen Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.

Ausgenommen von dem neuen Urteil und der zugrunde liegenden Entscheidung sind allerdings Wohnungen, die beim Einzug tatsächlich und unstrittig renoviert übergeben wurden. Diese müssen sich auch beim Auszug in einem guten Zustand befinden, wofür der/die Mieter/in zu sorgen hat. 

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