Vermieten an Verwandte – Was gilt es zu beachten?

Unter gewissen Umständen kann sowohl der Vermieter als auch der Verwandte als Mieter von einem Mietverhältnis profitieren.

Zugegeben: Es ist nicht jedermanns Sache, die Eltern als Vermieter zu haben, jedoch kann sich ein solches Mietverhältnis für beide Seiten lohnen. Die steuerrechtlichen Gestaltungsspielräume sind dabei an strikte Voraussetzungen geknüpft und werden von den zuständigen Finanzämtern gewissenhaft geprüft.

Mieteinnahmen von Verwandten – steuerfrei?

Grundsätzlich können alle entgeltlichen Mietverhältnisse steuerlich relevant sein. Die erzielten Einnahmen sind bei der Steuererklärung anzugeben. Damit geht aber auch die Möglichkeit einer Abziehbarkeit von Werbungskosten einher. So können vor allem Bewirtschaftungskosten, Finanzierungskosten, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und die Abnutzung des Mietobjekts geltend gemacht werden.

Insoweit unterscheidet das Steuerrecht nicht zwischen einem Verwandten oder einem Dritten als Mieter.

Jedoch bedeutet das für den Vermieter, dass dieser seinen Mieter ebenfalls wie einen Dritten zu behandeln hat. Das Rechtsverhältnis muss juristisch einem Fremdvergleich standhalten.

Finanzamt gewährt den vollen Werbungskostenabzug nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Die Finanzämter prüfen die Mietverhältnisse von Verwandten mit erhöhter Sorgfältigkeit. Dies erscheint aufgrund der erheblichen Gestaltungsmöglichkeiten der Steuerpflichtigen durchaus gerechtfertigt und geboten. Der Werbungskostenabzug wird dabei nur gewährt, wenn die vereinbarte Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, § 21 Abs. 2 EStG.

Liegt die Miete unterhalb dieser gesetzlich festgelegten Grenze, werden die Einnahmen in einen entgeltliche und einen unentgeltlichen Teil aufgesplittet – mit der Konsequenz, dass die Werbungskosten nicht abgezogen werden können und damit die volle Steuerlast für die Mieteinkünfte anfällt.

Auch formal hat der Vermieter einiges zu beachten.

Neben dem Umstand, dass die Miete sich zwingend an der aktuellen ortsüblichen Miete orientieren muss, sind auch zivilrechtliche bestimmte Standards einzuhalten. Dazu gehört ein schriftlich geschlossener Mietvertrag und eine nachweisbare Überweisung oder eine Einzugsermächtigung.
Mit diesen Vorgaben soll eine erhöhte Überprüfungsmöglichkeit der Finanzbehörden gewährleistet werden. Auch die weiteren vertraglichen Inhaltsbestandteile sind so zu fassen, dass sie auch gegenüber einem Dritten gelten könnten.

Rückfluss der Mieteinnahmen kann eine strafrechtliche Konsequenz haben.

Die Vermietung von Wohnraum an ein volljähriges – unterhaltspflichtiges – Kind ist besonders problematisch. Diese Fallkonstellation führt nicht selten zu Auseinandersetzungen zwischen den Finanzämtern und Steuerpflichtigen.

Eine Vermietung an ein Kind muss ebenfalls den oben dargestellten Voraussetzungen entsprechen und damit auch entgeltlich erfolgen. Die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung an ein studierendes Kind stellt keine entgeltliche Nutzungsüberlassung dar, welche zu einer steuerrechtlichen Berücksichtigung führt. Vielmehr ist diese Gebrauchsüberlassung lediglich ein nicht berücksichtigungsfähiger Naturalunterhalt (FG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2015, Az.: 7 K 1077/14K).
Eine heimliche Rückzahlung der Mieteinnahmen an das Kind oder eine anderweitige Steuergestaltung erfüllt im Einzelfall sogar den steuerstrafrechtlichen Tatbestand der Steuerhinterziehung.

Alternativvorschlag: Schenkung

Bei ebendiesen unterhaltspflichtigen Kindern als Mieter sollten die Eltern über eine juristisch legitimierte Alternative nachdenken. Durch eine Schenkung in Höhe des geltenden Freibetrags kann ein Puffer für die monatlich fällige Miete geschaffen werden, die mit Abschluss eines entsprechenden Mietverhältnisses von den Finanzbehörden nicht als Rückfluss eingestuft wird.

Erstellt von: Rechtsanwalt Marc Sturm, Anwaltskanzlei Sturm, Dr. Körner & Partner in Aichach, in Zusammenarbeit mit stud. iur. Kevin Joder (Uni Konstanz)