Vermieter – Türschlösser nach Kündigung tauschen oder Strom / Wärme / Wasser sperren?

Mieter sind nicht immer die guten Saubermänner: Mietnomaden, säumige Zahler und Mieter, die andere tyrannisieren, sind leider häufiger als man denkt. Vermieter sind bei derartigen Problemen mit Mietern häufig vom Gesetzgeber benachteiligt – schnelle Hilfe ist hier selten in Sicht. Kündigungen müssen erst schriftlich ausgesprochen werden und nachweislich zugehen. Räumungsklagen bei Gericht dauern Monate, bis es zu einem vollstreckbaren Urteil/Titel kommt, aus dem man dann nur über einen Gerichtsvollzieher kostenintensiv die Räumung erzwingen kann. Bis zur Räumung wird dann häufig keine Miete gezahlt und diese Kosten sowie die Kosten der Räumung müssen mühsam erneut eingeklagt werden.

Hier versuchen Vermieter, (legale) Auswege zu finden:

1.
Das Oberlandesgericht Celle hatte sich aktuell damit zu beschäftigen, ob der Austausch des Türschlosses durch den Vermieter nach wirksamer Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses – also nach Ablauf der Kündigungsfrist – eine verbotene Eigenmacht des Vermieters darstellt. Es kommt zu dem nachvollziehbaren Schluss, dass nach fristloser Kündigung das Türschloss der Hauseingangstür zum Bürogebäude und das Schloss am Tor der Lagerhalle nicht einfach ausgetauscht werden kann, um dem ehemaligen Nutzer den Zuritt zu verwehren; das Verhalten stellt eine verbotene Eigenmacht gem. § 858 Abs. 1 BGB dar.

(OLG Celle, Beschluss vom 27.06.2017 – 2 U 63/17)

So haben dies auch andere Gerichte gesehen:

(AG Pfaffenhofen, Beschl. v. 05.11.2013 – 1 C 911/13)

2.
Ohne den Besitz tatsächlich zu entziehen, versuchen Vermieter auch immer wieder, bei einer berechtigten Kündigung den Strom/das Wasser zu sperren, um so den Leidensdruck auf den ehemaligen Mieter zu erhöhen und ihn zum Auszug zu bewegen. Hier kommt es ebenfalls zu dem Problem, ob es sich um eine verbotene Eigenmacht des Vermieters gem. § 858 Abs. 1 BGB handelt. Dies wird besonders im gewerblichen Mietrecht von den Gerichten ganz unterschiedlich gesehen:

Einige gehen davon aus, dass der Vermieter bis zur Räumung keine Berechtigung hat, Strom und Wasser abzustellen (u. a. OLG Saarbrücken, GuT 2005, 218; OLG Köln NZM 2005, 67; LG Berlin, 67 S 376/02, WuM 2003, 508).

Eine gegenteilige Auffassung hält die Unterbrechung der Versorgung der Gewerberäume mit Energie oder Wasser nach wirksamer Beendigung für zulässig, da sich keine Pflichten aus dem beendeten Vertrag ergeben.

(KG GE 2004, 1171; LG Berlin, 65 S 220/06, GE 2007, 150; LG Münster WuM 2007, 274; KG GE 2004, 1171; LG Berlin, Beschl. v. 22.12.2008 – 120 480/08)

Dem hat sich der Bundesgerichtshof angeschlossen. In dem Urteil ging es um die Einstellung der Wärmeversorgung.

(BGH, Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07 –, BGHZ 180, 300-311)

Wir hoffen, dass der Beitrag informativ war.

Ihr RFTH-Team aus Erfurt

Rechtanwalt und Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht Stefan Swierczyna