Vermieterschutz vor Mietnomaden

Mietnomaden sind Personen, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen und dabei von Anfang an die Absicht haben, die Miete nicht zu zahlen. Eigentlich handelt es sich in vielen Fällen sogar um eine Straftat, wenn man die Voraussetzungen des Betrugs zum Nachteil des gutgläubigen Vermieters nachweisen kann. Das heißt, das erste Problem des Vermieters liegt darin, keine Miete zu erhalten. Ein weiteres Vermieterrisiko liegt bei Mietnomaden aber auch darin, dass die Mietwohnung häufig in einem desolaten Zustand hinterlassen wird. Diese Situation verschärft sich dadurch, dass zwischen Mietern und Vermietern insbesondere im Fall des Auszugs immer mehr gestritten wird. Der Vermieter verlangt Schönheitsreparaturen. Auch Nebenkostenabrechnungen sind immer ein beliebter Streitpunkt.

Wird ein Vermieter neben diesen üblichen Positionen auch noch durch einen Mietnomaden gesondert belastet, kann sich eine Vermietung schnell zu einem wirtschaftlichen Verlust entwickeln. Mit folgenden Kosten muss ein Vermieter bei einem Vorgehen gegen einen Mietnomaden grundsätzlich rechnen:

• Mietausfall,
• Kosten für die vom Mieter nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen,
• Räumungsprozess,
• Zahlungsprozess für die ausstehenden Mieten und Nebenkosten,
• Gerichtsvollzieher und Vollstreckungskosten.

Man kann also leicht erkennen, dass man Probleme mit zahlungsunwilligen Mietern nicht auf die leichte Schulter nehmen sollte. Sich auf einen Rechtsstreit mit einem Mietnomaden einzulassen kostet aber Geld und Geduld und birgt ein gewisses Prozessrisiko. Ein Vermieter sollte deshalb über die wesentlichen Möglichkeiten informiert sein, die es gibt, um eine Vermietung an einen Mietnomaden zu verhindern bzw. nachträglich gegen einen solchen vorzugehen. Der Autor stellt als rechtlicher Praktiker in diesem Bereich nachfolgend die wichtigsten Tricks zusammen, die ein Vermieter ausnutzen sollte.

Prüfung des potentiellen Mieters vor Abschluss des Mietvertrags

Ein Vermieter sollte vor Abschluss des Mietvertrags die Zahlungsfähigkeit des möglichen Mieters genau prüfen. Hier kann der Vermieter beispielsweise wie folgt vorgehen:

• einen Gehaltsnachweis des Arbeitgebers vom Mieter verlangen,
• einen Nachweis von ordnungsgemäßen Mietzahlungen im Vormietverhältnis beispielsweise durch Überweisungsbeleg oder Kontoauszug vom Mieter verlangen,
• ein informatives Gespräch mit dem Vorvermieter führen,
• eine Auskunftei für Vermieter einschalten, die die Lebensgewohnheiten des Mieters prüft,
• vom Vermieter eine Schufa-Auskunft vorlegen lassen,
• Einholen einer Selbstauskunft vom Mieter,
• detaillierte Kontrolle und Dokumentation der Personalien,
• ggf. Einholen von Informationen über die Familie bzw. Partner des Mieters,
• ein längeres Gespräch mit dem Mieter führen und auf sein Erscheinungsbild achten,
• Schlüsselübergabe erst bei Zahlung der ersten Kautionsrate,
• ggf. die Einführung eines Mieterpasses unterstützen, der für die aufeinander folgenden Mietverhältnisse Informationen über den Vermieter als Ansprechpartner und das jeweilige Mietverhältnis enthält. Mit einem solchen Mieterpass kann sich ein Mieter von einem Mietnomaden abgrenzen.

Die Zwangsräumung bei Mietschulden

Häufig hat der Vermieter also keine Möglichkeit, bei Vertragsabschluss einen Mietnomaden zu erkennen. In diesem Fall muss er bei nicht erfolgenden Zahlungen das Mietverhältnis kündigen und den Mietnomaden ggf. zwangsweise aus der Mietsache räumen lassen. Das verursacht Kosten und alleine ein Räumungsurteil hilft in vielen Fällen nicht, wenn dem Vermieter nicht ausgewiesene Rechtsexperten zur Seite stehen. Denn es ist in der Regel nicht erforderlich, dass der Vermieter die Räumung an sich mit Entfernung, Einlagerung bzw. Entsorgung der Sachen des Vermieters veranlasst, was in der Regel zu sehr hohen Kosten führt.

Es genügt häufig, dass der Vermieter im Rahmen der Vollstreckung lediglich eine Besitzeinweisung durchsetzen lässt. Das heißt, dass die Schlösser der Mietsache ausgetauscht werden und der Mietnomade ausgesperrt ist. Das ist schon der wichtigste Schritt für den Vermieter. Denn bei einer Besitzeinweisung ist der Vermieter nicht auf ein durch den Gerichtsvollzieher beauftragtes Transportunternehmen beschränkt, sondern kann die Entfernung beispielsweise von Müll selbst durchführen. Gegenstände, die dem Vermieter werthaltig erscheinen, kann er bei einer öffentlichen Versteigerung versteigern. Gelingt das nicht, so erhält der Vermieter ein sog. Negativtestat, dass die Gegenstände als wertlos kennzeichnet. Diese kann der Vermieter dann wieder auf eigene Kosten entsorgen.

Neben dieser kaum bekannten Möglichkeit sollte man auch darauf achten, dass ggf. in einem Räumungsvergleich die Kosten für die Räumung für den Vermieter deutlich begrenzt werden können. Das gelingt unter anderem dadurch, dass der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen kann, das sich auf alle beweglichen Sachen erstreckt. Über die Reichweite entscheidet dann das ohnehin mit der Sache befasste Gericht und nimmt dem Gerichtsvollzieher die Entscheidung hierüber ab, sodass eine Vollstreckung leichter durchgeführt werden kann.

Urkundenklage bei Mietschulden

Die Möglichkeit der Urkundenklage ist in der Praxis eine sehr wichtige Möglichkeit für den Vermieter ein schnelles Urteil zu bekommen.

In einem solchen Verfahren zählen nur Urkunden als Beweismittel, sodass der Vermieter den Mietvertrag vorlegen und erklären kann, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt worden ist. Der Mieter wird das Gegenteil nicht beweisen können und Einwendungen hiergegen im Urkundenprozess nicht geltend machen dürfen. In ein bis zwei Monaten dürfte dann der Vermieter einen Titel in Händen halten, mit dem er gegen den zahlungsunwilligen Mieter vorgehen kann. Mietmängel können hiergegen in der Regel nicht geltend gemacht werden.

Der Vermieter hat dann beispielsweise die Möglichkeit, das Konto des Mieters zu sperren. Hierdurch kann Druck auf den Mieter ausgeübt werden, der in einem solchen Fall ggf. einen Aufhebungsvertrag unterzeichnet. Ohne Einschaltung eines Gerichtsvollziehers kann sich somit der Vermieter durchsetzen.