Wann hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten?

Der Vermieter braucht immer einen berechtigten Grund, um die Wohnung zu betreten.

Der Mieter hat das alleinige Hausrecht in seiner Wohnung und den weiteren angemieteten Räumen. Der Vermieter kann allerdings zutritt zur Wohnung bei berechtigtem Interesse verlangen.

Zutrittsrecht und Besichtigung bei Wartung, Verkauf, Nachvermietung:

Wartungen, die regelmäßige Überprüfung technischer Einrichtungen und Installation und Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte für Wasser und Heizung berechtigen den Vermieter oder beauftragte Firmen (Erfüllungsgehilfen des Vermieters), die Wohnung zu betreten. Der Vermieter kann die Wohnung auch betreten bei geplantem Verkauf oder Neuvermietung, zur diesbezüglichen Besichtigung oder wenn er Modernisierungen plant. Bei Wohnungsbesichtigungen, z. B. zur Nachvermietung, müssen alle Räume gezeigt werden; die Besichtigung ist aber aufgrund des Gebotes der Rücksichtnahme auf ca. 30 Minuten zu beschränken. Die Besichtigung darf nur zu den üblichen Zeiten bzw. gemäß Vereinbarung stattfinden, also z. B. von 09.00 Uhr bis 17.00 Uhr mit Ausschluss der Mittagspause. Mehr als 3 Besichtigungen im Monat muß der Mieter nicht dulden. Nach 5 bis 10jähriger Mietzeit darf der Vermieter überprüfen, ob Instandhaltungsarbeiten durchzuführen sind. Der Vermieter hat auch ein Zutrittsrecht, wenn er angezeigte Mängel überprüfen oder beseitigen will. Dann beschränkt sich der Zutritt aber nur auf den Raum, in dem sich der Mangel befindet und die Durchgangsräume.

Der Vermieter muß den Zutritt grundsätzlich ankündigen:

Die Ankündigung des Zutritts z. B. zu Wartungszwecken ist in jedem Fall zwingend, bei berufstätigen Mietern 3 bis 7 Tage vorher. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Gefahr im Verzug ist, z. B. bei Wasserschäden oder Brandgeruch. Dann kann sogar ein Öffnen der Wohnungstür auch in Abwesenheit des Mieters geboten sein. Entscheidend ist der Einzelfall.

Hat der Vermieter das Recht auf einen eigenen Schlüssel?

In keinem Fall, außer, wenn dies vereinbart wird. Hat der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel und betritt die Wohnung ohne Einverständnis des Mieters, begeht er Hausfriedensbruch.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.