Wenn der Vermieter den Besitz des Mieters stört… das unzulässige Vermietungsplakat

Am Anfang sind beide Seiten - Vermieter und Mieter - voller Hoffnung in ein Mietverhältnis über Gewerberäume „eingestiegen". Zum Ende hin entwickelt sich daraus ein erheblicher Streit. Diese Entwicklung erfolgt leider sehr häufig. Die Parteien streiten regelmäßig über den Zeitpunkt der Beendigung, über die Rückgabe des Mietobjekts, über (streitige) Forderungen aus dem Mietverhältnis und vieles mehr...

Den Vermieter stört, dass sich der Mieter immer noch in den Räumlichkeiten befindet, obwohl aus Sicht des Vermieters der Mieter schon ausgezogen sein müsste, möglicherweise konnte der Mieter auch die zuletzt fälligen Mieten nicht mehr begleichen. Der Vermieter möchte verständlicherweise das Objekt so schnell wie möglich neu vermieten.

In dieser Atmosphäre „spielt" der vorliegende Fall aus Brandenburg, der für alle Vermieter und Mieter von erheblicher Bedeutung ist, die sich in einer vergleichbaren Situation befinden oder darauf zusteuern...

1. Der Fall.

Die Parteien streiten um die Beendigung eines Gewerberaummietverhältnisses. Der Vermieter ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei bereits beendet, der Mieter bestreitet das. Der Mieter hat das Objekt und die zugehörigen Schlüssel noch nicht an den Vermieter zurückgegeben und nutzt die Räumlichkeiten weiter. Der Vermieter ist darüber nicht erfreut und bringt ohne vorherige Erlaubnis oder Zustimmung durch den Mieter  an dem 2,50m breiten und 3m hohen Schaufenster des Ladenlokals eine ca. 2,40m breite und ca. 1m hohe Folienbeschriftung mit dem Inhalt:"...zu vermieten Telefon..." an!  

Der Mieter zieht vor das AG Brandenburg und beantragt, dem Vermieter zu gebieten, die...angebrachte Folienbeschriftung zu entfernen. Die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens soll der Vermieter auch tragen. Wird der Mieter Erfolg haben?

2. Der „Vermietungsplakat-Fall" des AG Brandenburg.

JA. Das AG Brandenburg (AG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 31 C 153/13) gibt dem Mieter vollumfänglich Recht und verpflichtet den Vermieter zur Beseitigung der Folienbeschriftung und die Kosten muss der Vermieter auch tragen. Das Gericht stützt die Entscheidung insbesondere auf folgende für Vermieter sehr wichtige Gründe:

▪ Der Betrieb von Ladenlokalen genießt Besitzschutz, sofern eine Störung der bestimmungsgemäßen Nutzung vorliegt.

▪ Eine Störung kann auch durch die Anbringung von Schildern, Plakaten, Folien erfolgen, wenn dies den Blick in das Schaufenster beeinträchtigt.

▪ Der Besitzschutz zugunsten des besitzenden Mieters besteht, unabhängig davon, ob der Mieter schuldrechtlich überhaupt noch ein Recht zum Besitz hat. Entscheidend ist allein, dass die Mietpartei noch Besitz an den Räumen ausübt.

▪ In dieser Situation kann der Mieter jede durch verbotene Eigenmacht eintretende Besitzstörung erfolgreich abwenden.

▪ Selbst wenn im Mietvertrag ein Recht zugunsten des Vermieters vereinbart wurde, ein Vermietungsplakat anbringen zu dürfen, darf der Vermieter dies nicht eigenmächtig durchsetzen. Das Vermietungsplakat muss zudem ortsüblich und angemessen sein.

3. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust

a. Für Vermieter

Vermieter Achtung: Das Recht des berechtigten Besitzers ist schneidig. Ein Mieter kann jede Besitzstörung oder Besitzentziehung sehr leicht durch eine einstweilige Verfügung abwenden. Die Erfolgsaussichten für den Mieter sind recht gut. Wenn der Mieter die Anbringung eines üblichen Vermietungsplakates entgegen des Mietvertrages widerrechtlich verweigert, muss der Vermieter seinen Anspruch im Gerichtswege durchsetzen, bei Eilfällen auch durch eine eigene einstweilige Verfügung.

b. Für Mieter

Soweit der Vermieter den berechtigten Besitz am Mietobjekt stört oder entzieht, kann diese verbotene Eigenmacht mit guten Erfolgsaussichten durch eine einstweilige Verfügung abgewendet werden.

Autor: Roland Faust, Geschäftsführender Gesellschafter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Benholz Mackner Faust

Rechtsanwälte/ Fachanwälte, Dortmund, info@bmf-recht.de