Wohngemeinschaft und Untermiete – Die Rechtslage.

Gerade in Großstädten teilen sich nicht verwandte Personen aus Kostengründen eine Wohnung. Dabei wird häufig untervermietet. Dabei muß zunächst geklärt werden, welche Untermieter mit dem Untervermieter einen Vertrag schließen, oder ob es nur Hauptmieter geben soll. Auch ist zu klären, wie mit der Mietkaution und den Nebenkosten verfahren wird. Da die Mieter jeweils Gesamtschuldner sind, ist die interne Entrichtung der Miete zu vereinbaren. Das gleiche gilt für Renovierungsvereinbarungen.

Kein Widerrufsrecht nach Unterzeichnung des Mietvertrages.

Sobald der Haupt- oder Untermietvertrag abgeschlossen ist, ist dieser binden. Ein 2-wöchiges Widerrufsrecht besteht nicht. Wer sich vom Vertrag lösen will, muß kündigen. Bei Zeitmietverträgen ist dies jedoch nicht möglich.

Die Konstellationen der Vertragspartner: Hauptmieter und Untermieter.

Es gibt folgende Möglichkeiten: Jedes WG-Mietglied schließt mit dem Vermieter einen separaten Mietvertrag ab. Dann ist jeder Mieter nur für seine Miete verantwortlich. Ein Gesamtschuldnerverhältnis, bei dem der Vermieter die Miete von jedem Mieter in voller Höhe fordern könnte, besteht nicht. Dies ist dann der Fall, wenn alle WG-Mitglieder Hauptmieter sind. Dann haben alle Mieter sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu tragen. Am häufigsten ist die Konstellation, daß der alleinige Hauptmieter mit den anderen WG-Mitgliedern Untermietverträge abschließt. Dies ist vorteilhaft, wenn mit wechselnden Untermietern zu rechnen ist, da nicht jeder Auszug der Genehmigung des Vermieters und der anderen Mieter bedarf. Hier trägt der Hauptmieter das volle Risiko seiner Mietzahlung und der Zahlung der Untermieter.

Die Beendigung der Vertragsbeziehung durch die Mitbewohner.

Die Rechtsfolgen hängen von der Konstellation der Mietparteien ab. Sind alle Mitbewohner Mieter in einem Vertrag, kann nur gemeinsam gekündigt werden, außer der Vermieter entlässt mit Zustimmung der verbleibenden Mieter den ausscheidenden Mieter aus dem Vertrag. Wenn ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, daß die Vermietung an eine Wohngemeinschaft erfolgt, können die Mieter nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung jedoch ausgetauscht werden.

Der Hauptmieter wird gekündigt oder der Hauptmieter kündigt den Untermieter.

Wird der Hauptmieter gekündigt, enden die Untermietverträge nicht automatisch. Es gelten dann jedoch § 546 BGB und § 985 BGB. Danach kann der Vermieter als Hauptvermieter auch vom Untermieter die Wohnung zurückfordern. Grund ist, daß der Hauptvermieter als Eigentümer nicht dadurch in seinem Eigentum beeinträchtigt werden soll, daß der Hauptmieter die Wohnung an einen Untermieter vermietet hat. Weiterhin hat der Vermieter einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB aufgrund seines Eigentums, da der Untermieter dem Vermieter gegenüber kein Recht zum Besitz hat. Der Hauptmieter benötigt wie der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse für die Kündigung, wie z. B. Eigenbedarf, siehe § 573 BGB. Bewohnt der Hauptmieter selbst die Wohnung bedarf es gem. § 573a BGB keines berechtigten Interesses, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist. Kein Kündigungsschutz besteht gem. §§ 573c, 549 BGB, wenn der Hauptmieter selbst in der Wohnung lebt und möbliert untervermietet wird. Dann verkürzt sich sogar die Kündigungsfrist.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.