Wohnung unrenoviert übernommen – dann keine Renovierung beim Auszug trotz Vertrag mit dem Vormieter

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass es unzulässig ist, wenn ein Vermieter dem Mieter die Pflicht zur Renovierung durch Klauseln im Mietvertrag auferlegt, obgleich der Mieter die Wohnung nicht frisch renoviert übernommen hat.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.08.2018 (VII ZR 277/16) entschieden, dass dies auch und selbst dann gilt, wenn es eine entsprechende Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem aktuellen Mieter gibt.

Vertrag zwischen Vormieter und Mieter betrifft nicht den Vermieter

Begründet wird dies damit, dass die Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Mieter das Mietverhältnis, also das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, nicht betrifft.

Dem Mieter ist es im Verhältnis zum Vermieter nicht zumutbar, dass er mehr renoviert, als er selbst tatsächlich „abgewohnt“ hat. Wenn der Vermieter bei dem Mieterwechsel eine nicht renovierte Wohnung hatte, wäre es nach dem Urteil unfair, wenn der jetzige Mieter sie seinerseits vor der Rückgabe zu renovieren und so den Vermieter besser zu stellen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter von dem Vermieter keinen (finanziellen) Ausgleich erhält.

Keine Renovierungspflicht

Folge ist, dass der Mieter die Wohnung unrenoviert zurückgeben darf.

Dass möglicherweise eine Verrechnung mit übernommenen Gegenständen vom Vormieter stattgefunden hat (z. B. wird die Einbauküche günstiger abgegeben, weil der Nachmieter die Renovierungspflicht übernimmt), spielt ebenfalls keine Rolle. Denn selbst wenn insoweit ein Ausgleich für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung erfolgt ist, so stammt dieser jedenfalls nicht vom Vermieter. Der Ausgleich durch den Vormieter kommt ihm nicht zu Gute.

Sehr bedeutsame Entscheidung

Für Mieter, die in einer Wohnung wohnen, die sie unrenoviert übernommen haben, ist diese Entscheidung von besonderem Interesse. Insbesondere ist nunmehr geklärt, dass Vereinbarungen zwischen ihnen und dem Vormieter keine Rolle spielen.

Für Vermieter sollte die Entscheidung Anlass sein, künftig nicht auf Abreden zwischen dem ausziehenden Mieter und dem Nachmieter zu vertrauen. Im Zweifel sind sie wertlos.

Gleichwohl bleiben Gestaltungsmöglichkeiten, die allen Beteiligten gerecht werden. Entgegen mancher Veröffentlichung bezieht sich auch das aktuelle Urteil ausdrücklich nur auf Klauseln in formularmäßig vorformulierten Mietverträgen. Die Möglichkeit einer gesonderten, individuellen Vereinbarung wird nicht ausgeschlossen.

Gerade durch gesonderte Vereinbarungen sowohl mit dem ausziehenden Mieter als auch mit dem Nachmieter besteht nach unserer Auffassung die Möglichkeit, Regelungen zu finden, die nicht dazu führen, dass der Vermieter, der beim Auszug des ersten Mieters auf die Renovierung verzichtet, später beim Auszug des zweiten Mieters wiederum in die Röhre schaut und im Regen steht.

Anwaltliche Hilfe ratsam

Angesichts der Höhe von Renovierungskosten, die üblicherweise im Streit stehen, ist die Einschaltung eines Anwaltes ratsam.

Sowohl Mietern als auch Vermietern stehen wir sowohl für eine Beratung als auch für eine konkrete Vertragsgestaltung oder Vertretung im Einzelfall gerne zur Verfügung.