Abgrenzung Wohnraummietvertrag vom Gewerberaummietvertrag

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2021, Az. VIII ZR 66/19, erneut klargestellt, dass es bei der Abgrenzung von Mietverhältnissen über Wohnraum gegenüber Mietverhältnissen über Gewerberäume maßgeblich auf den Vertragszweck ankommt.

Liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor?  

Die Antwort liegt im Nutzungszweck, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag ist daher auszulegen. Die Auslegung des Mietvertrages kann zu den folgenden Ergebnissen führen:

• Variante 1  
  • Vertragszweck: Mieter möchte die angemieteten Räume weiter vermieten oder Dritten überlassen. Unbeachtlich ist dabei, ob die Überlassung an Dritte zu Wohnzwecken erfolgt. 
  • Folge: Die Vorschriften des Wohnraummietrechts sind auf das Mietverhältnis nicht anwendbar. 
• Variante 2 
  • Vertragszweck: Mieter mietet die Räume nach dem Mietvertrag zu eigenen Wohnzwecken an. 
  • Folge: Die Vorschriften des Wohnraummietrechts sind auf das Mietverhältnis anwendbar.

Entscheidend ist allein, welche gemeinsame und übereinstimmende Auffassung der Parteien über die Nutzung des Mietobjekts bei der Auslegung der getroffenen Vereinbarungen ermittelt werden kann. Es kommt mithin auf den das Rechtsverhältnis prägenden Vertragszweck an.

Folglich begründet ein Mietvertrag der… 

•  mit Mietvertrag über Wohnraum überschrieben ist          und 
• die folgenden Klauseln enthält: 
  • Mietobjekt: Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnung...
  • Mietzeit: 
    • auf unbestimmte Zeit 
    • Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 
    • Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen [...]. 
  • Benutzung der Mieträume: Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. 
  • Tierhaltung: Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. 

kein Mietverhältnis über Wohnraum, wenn eine Personenhandelsgesellschaft oder eine juristische Person den Mietvertrag als Mieter abschließt. Denn diese beiden Rechtsformen haben keinen (eigenen) Wohnbedarf.  

Fazit

Die alles entscheidende Frage zur Unterscheidung ist, ob der Mieter die Räume nach dem Mietvertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet oder nicht. Mietet der Mieter die Räume zu einem anderen Zweck ist allgemeines Mietrecht anzuwenden. Keine Bedeutung bei der Beurteilung hat, ob der Mieter vorhat die Räume an Dritte zu Wohnzwecken zu vermieten. 

Die Autorin ist in den Bereichen Mietrecht und Sozialrecht tätig.