Abwehr von Lärm und Geruch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Vorsicht bei Beschlussfassung!

Störungen des Sondereigentums durch Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigung beschäftigen die Justiz fortdauernd. Fordert der beeinträchtigte Wohnungseigentümer ein Tätigwerden durch die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Verwalter, ist Vorsicht geboten. Denn die Vergemeinschaftung solcher Ansprüche, die (auch) das Sondereigentum einzelner Eigentümer betreffen, ist nicht ohne Weiteres durch Beschluss möglich. Der BGH hat zu einem solchen Sachverhalt unlängst klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für die Unterlassung von Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen zuständig ist, sofern ein anderer Wohnungseigentümer hierdurch in der Nutzung seines Sondereigentums beeinträchtigt wird. Ein Beschluss, der solche Abwehransprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft überträgt, ist nichtig. Dies gilt auch dann, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum von den Störungen betroffen ist.

Wenn ein Mieter Verursacher der beanstandeten Beeinträchtigung ist, ist er als Adressat der Hausordnung gebunden und nicht bessergestellt als der vermietende Wohnungseigentümer. Auch das stellte der BGH deutlich klar. Insoweit liegen die Abwehransprüche nach aktuellem Recht noch bei dem einzelnen Wohnungseigentümer. Wirken sich die Störungen auf die Nutzung einer Sondereigentumseinheit aus, können nach der BGH-Entscheidung diese Ansprüche nicht vergemeinschaftet werden, sondern muss der beeinträchtigte Wohnungseigentümer seine Ansprüche alleine geltend machen. Ein abweichender Beschluss wäre nichtig.

(BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16)

Dr. Thomas Gutwin

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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