Ärger mit Conny GmbH und Mietpreisbremse erfolgreich vermeiden

Empfehlungen zur Vermeidung von streitigen Auseinandersetzungen
 und Schadensersatzforderungen in Wohnraummietverhältnissen

Nach der Rechtsprechung des Landgericht Berlin soll der Mieter grundsätzlich berechtigt sein, die ihm zustehenden Ansprüche aus einem Wohnraummietvertragsverhältnis an Personen abzutreten, die nicht in das Mietvertragsverhältnis eingebunden sind.

Abtretung von Ansprüchen des Mieters aus den Vorschriften der Mietpreisbremse an eine Rechtsverfolgungsgesellschaft

Die Möglichkeit der Abtretung von Ansprüchen nutzen professionelle Gesellschaften (z. B. Conny GmbH) und lassen sich insbesondere Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse von den Mietern abtreten. Diese Ansprüche beinhalten das Auskunftsbegehren des Mieters betreffend bestimmte Umstände zur Ermittlung der zulässigen Miethöhe, die Rückforderung von zu viel gezahlter Miete und anteiliger Mietkaution, Schadensersatz wegen Verletzung vertraglicher Pflichten und gegebenenfalls die Feststellung einer bestimmten (geringeren) zulässigen Miete. Die Geltendmachung von abgetretenen Ansprüchen durch Dritte (Zessionar) wird in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausdrücklich gebilligt.

Vorteile für Mieter und Rechtsverfolgungsgesellschaften

Die Verfolgung abgetretener Ansprüche durch einen Dritten stellt sich für diesen und für den Mieter als wirtschaftlich vorteilhaft dar. Der Mieter gibt mit der Abtretung der Ansprüche insbesondere das wirtschaftliche Risiko der Anspruchsverfolgung ab. Beim neuen Anspruchsinhaber entstehen durch die Geltendmachung von Auskunfts- und Feststellungsansprüchen erhebliche Gebühren, die nach der Tabelle für die Rechtsanwaltsvergütung bestimmt werden. Für den Dritten stellt sich die Abtretung somit als ein überaus einträgliches Geschäft dar; erstreitet der neue Anspruchsinhaber eine geringere Miete, wirkt sich diese auch unmittelbar auf das aktuelle Mietverhältnis und somit zu Gunsten des Mieters aus, der kein wirtschaftliches Risiko hatte.

Nachhaltige negative Folgen für das Mietverhältnis

Diejenigen, denen die Ansprüche abgetreten werden, haben aufgrund ihrer Ferne zum streitgegenständlichen Mietvertragsverhältnis keine Veranlassung, auf etwaige Besonderheiten und somit auf ein gutes Miteinander der Mietvertragsparteien Rücksicht zu nehmen. Das hat zur Folge, dass auch im Fall von abzuschließenden Vergleichen auf einen maximalen Erfolg abgestellt wird.

Schadensersatzpflicht des Vermieters

Die Pflicht zur Tragung der durch die Rechtsverfolgung der oben genannten Ansprüche entstehenden Kosten liegt in den meisten Fällen beim Vermieter. Dieser haftet dem Mieter und im Falle einer wirksamen Abtretung von Ansprüchen an einen Dritten diesem auf Ersatz des sogenannten Schadens.

Dem Schaden können als Rechtsgrund und somit als Anspruchsgrundlage zugrunde liegen

- der Verzug des Vermieters mit der Auskunftserteilung und/oder

- die Verletzung einer nebenvertraglichen Auskunftspflicht.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter bei einem entsprechenden Begehren Auskünfte über die Ausnahmetatbestände zur Mietpreisbremse zu erteilen. Die Pflicht beinhaltet eine sowohl positive Stellungnahme (wonach die Voraussetzungen für ein Ausnahmemerkmal erfüllt sind) als auch eine negative Auskunft (wonach die Voraussetzungen des Ausnahmemerkmals nicht gegeben sind). Die Auskunft muss dem Mieter innerhalb einer angemessenen Frist erteilt werden. Reagiert der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht oder nicht ausreichend, gerät er in Verzug, und er hat dann dem Mieter oder Dritten den sich aus dem Verzug ergebenden Schaden zu ersetzen.

Im Abschluss einer unzulässig hohen Miete zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses liegt die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters und begründet ebenfalls einen Schadensersatzanspruch der von dem Mieter oder dem Dritten geltend gemacht werden kann.

Nicht ausreichende Beratung

Die Ursache, warum es zur Schadensersatzpflicht des Vermieters kommt, liegt nicht selten in einer nicht ausreichenden Beratung über die Rechte, Pflichten und Möglichkeiten des Vermieters insbesondere zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages.

Hohe Kosten

Die Geltendmachung der vom Mieter abgetretenen Ansprüche hat in der Regel hohe Gegenstandswerte zum Inhalt und führt zur Entstehung erheblicher Kosten.

Da bei einer Anspruchsverfolgung durch die Anspruchsverfolgungsgesellschaft als Zessionar kein Teil der außergerichtlichen Kosten auf das gerichtliche Verfahren Anrechnung findet, bleiben sämtliche Ansprüche aus der Anspruchsverfolgung als Schadensersatz bestehen und müssen vom Vermieter ausgeglichen werden.

Entgegenwirken nachteiliger wirtschaftlicher und rechtlicher Auswirkungen

Wenn Sie sich als Vermieter im Zusammenhang bei der Neuvermietung vor unbedachten wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen schützen wollen, lassen Sie sich von mir hierzu ausreichend beraten.