Ärger mit dem Vermieter bei Aufnahme von Dritten in die Mietwohnung

Nimmt der Mieter einer Wohnung jemanden auf, der nicht im Mietvertrag erwähnt wird, so kommt es häufig zu Problemen mit dem Vermieter. In den meisten Mietverträgen finden sich Klauseln oder Vereinbarungen, nach denen eine „Untervermietung“ oder eine „Überlassung der Mietsache an Dritte“ der Zustimmung des Vermieters bedarf. Eine entsprechende Einschränkung der Berechtigung des Mieters, mit der Mietsache nach seinen Vorstellungen zu verfahren, ist auch im Gesetz, hier in § 540 BGB, enthalten, wobei diese Bestimmung im Zusammenhang mit § 553 BGB zu sehen ist. Nach dieser Bestimmung hat der Mieter, der ein berechtigtes Interesse daran hat, einem Dritten den Gebrauch oder Mitgebrauch der Mietsache zu überlassen, einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis des Vermieters. 

In den Mietverträgen wie auch im Gesetz geht es mithin regelmäßig um die Überlassung an einen „Dritten“. Insoweit stellt sich zunächst die Frage, wer „Dritter“ ist. Ist es jeder, der nicht im Mietvertrag steht oder sind bestimmte Personenkreise von vornherein nicht als Dritter anzusehen, mit der Folge, dass zu ihrer Aufnahme die Erlaubnis des Vermieters nicht benötigt wird. Sind z. B. nahe Angehörige „Dritte“?

Das BayObLG hatte sich bereits 1997 in einem sog. Vorlagebeschluss mit der Frage zu befassen, ob die Aufnahme der Eltern eines Mieters der Erlaubnis des Vermieters bedarf. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, dass man nicht um Erlaubnis nachgesucht habe, gekündigt. Zu der für die Wirksamkeit der Kündigung relevanten Frage, ob die Eltern „Dritte“ sind, deren Aufnahme der Erlaubnis des Vermieters bedurft hätte, vertrat das Gericht die Auffassung, dass man diese Frage nicht allgemein beantworten kann. Es kommt vielmehr auf die Ausgestaltung des Vertrags und die konkreten Gegebenheiten, wie z. B. Wohnungsgröße und Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen, an. 

Wie schaut es nun aus, wenn ein volljähriges Kind, das einen eigenen Hausstand hatte, in die Wohnung seiner Eltern zurückkehrt, wobei die Gründe hierfür vielfältiger Natur sein können. Das Kind kann z. B. die vormals eigene Wohnung durch Kündigung des dortigen Vermieters oder auch durch Eigenkündigung verloren haben oder es hat sich von seinem Ehegatten oder seinem/seiner Lebenspartner(in) getrennt.

Mit dieser Frage hatte sich das AG Brandenburg/Havel befasst. Es ging hier um die Kündigung einer 73 Jahre alten Mieterin, die ohne Zustimmung des Vermieters ihre Tochter in die Wohnung aufgenommen hatte. Dies hätte sie nicht gedurft, befand der Amtsrichter und gab dem Vermieter Recht. Das übergeordnete Landgericht hob auf Berufung der Mieterin das Urteil allerdings auf. Die Richter beim Landgericht befanden, dass ein Elternteil oder auch beide Elternteile ein Kind, auch ein volljähriges Kind – gleich aus welchem Grund – aufnehmen darf/dürfen. Aus Sicht der Berufungskammer ist die Aufnahme eigener leiblicher Kinder vom vertraglichen Mietgebrauch abgedeckt und damit auch ohne den Vermieter zuvor zu fragen, zulässig.

Man wird den Kreis der Personen, die im Verhältnis zu einem Mieter nicht als Dritte anzusehen sind, weiterziehen müssen. So sind auch Adoptiv- oder Stiefkinder in den quasi begünstigten Personenkreis einzuschließen. 

Selbstverständlich empfiehlt es sich bei einem auf Dauer angelegten Vertrag, wie es ein Mietvertrag nun einmal ist, unabhängig von der Frage der rechtlichen Verpflichtung, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Sollte sich der Vermieter allerdings – aus welchen Gründen auch immer – querstellen, so sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden. Ihr Anwalt wird anhand des von Ihnen dargelegten konkreten Sachverhalts mit Ihnen besprechen, welche Schritte erforderlich sind und was rechtlich durchsetzbar ist und was nicht. Zu berücksichtigen ist immer, dass es bei Rechtsfragen im Regelfall kein allgemein gültiges Rezept gibt, nach dem vorgegangen werden kann. Durch die frühzeitige Inanspruchnahme der Dienste eines Anwalts werden vielfach unnötiger Ärger und unnötige Kosten vermieden.