Anfallende Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Spanien – aktualisiert 2020

In Deutschland sind Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerfrei, wenn der Verkauf nach mehr als zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Nach spanischem Gesetz aber nicht. Nach spanischem Steuerrecht sind nämlich alle Veräußerungsgewinne steuerbar, mit einigen (anderen) Ausnahmen, die wir gleich sehen werden. Da das spanische Einkommensteuergesetz erstens zwischen „Residente“ und „Nicht-Residente“ unterscheidet und zweitens einige Reformen durchgemacht hat, kann man schnell den Durchblick verlieren.

Wir versuchen in diesem Artikel zu erklären, wie der deutsche Verkäufer beim Verkauf seiner spanischen Immobilie besteuert wird.

Wer ist steuerpflichtig?

Der Verkäufer ist der Einkommensteuer pflichtig.

Das spanische Gesetz unterscheidet jedoch, ob der Verkäufer einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat („residente“) oder nicht („no residente“).

„Residentes“

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien erklären die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen Steuererklärung (IRPF).

„No Residentes“

Sollte der Steuerpflichtige nicht über einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien verfügen (Nicht-Residenter) werden 3 % des Verkaufspreises laut Urkunde gleich bei der Beurkundung des Kaufvertrages einbehalten. Das ist die sogenannte „Rückbehaltung“, als eine Art „Sicherheit“ für den Fiskus. Überschreitet der Veräußerungsgewinn die einbehaltenen 3 %, muss der Restbetrag innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages in einer Steuererklärung abgegeben werden. Im Falle, dass die zu zahlende Steuer unter den 3 % liegt, würde der Verkäufer eine – teilweise oder vollständige – Erstattung der einbehaltenen 3 % des Kaufpreises beantragen dürfen.

Welche ist die Besteuerungsbasis? Was nennt man Kapitalgewinn oder -verlust?

Um den Kapitalgewinn (oder -verlust) aus dem Verkauf einer Immobilie zu ermitteln und die Übertragung in der Einkommensteuererklärung für das Geschäftsjahr 2019 anzugeben, sind 3 Phasen zu beachten:

1) Berechnung des Kapitalgewinns (oder -verlusts)

2) Gegebenenfalls Anwendung von Ermäßigungen und / oder Steuervorteilen

3) Berechnung der Einkommensteuer

1) Berechnung des Kapitalgewinnes 

Um den durch den Verkauf erzielten Gewinn oder Verlust festzustellen, rechnet man einfach:

Erwerbswert – (B) Übertragungswert = (X) Kapitalgewinn (oder -verlust) 

Doch Vorsicht: Diesen Kauf- und Verkaufspreisen können Kosten hinzugefügt werden, die stark variieren können und die endgültigen zu zahlenden Beträgen beeinflussen

Also:

Erwerbswert (A) = a+b+c-d

1. Ist der echte Betrag, für den der Erwerb getätigt wurde (in der Urkunde angegebener Wert), oder der Wert, der im Rahmen von Nachfolgen und Schenkungen (im Falle von Erbschaft oder Spende) administrativ überprüft (oder deklariert) wurde, ohne dass dieser den Marktwert überschreiten kann. Bei durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Wohnungen legen die autonomen Gemeinschaften in der Regel einen offiziellen Mindestpreis nach ihren Kriterien fest: Multiplikation des Katasterwerts, Bewertung nach Metern, Baujahr und Lage des Grundstücks usw.
2. + Kosten der in die erworbenen Waren getätigten Investitionen und Verbesserungen, ohne für diese Zwecke die Kosten für Konservierung und Reparatur zu berechnen:

• Unter Wartungs- und Reparaturkosten versteht man die Aufrechterhaltung der Nutzungsdauer der Immobilie und ihrer Produktions- oder Nutzungskapazität (Lackieren, Ersetzen eines Elements, Wechseln eines Elektrogeräts usw.).
• Investitions- oder Verbesserungskosten sind Verbesserungen, die zu einer Erhöhung führen, entweder in einer Erhöhung der Kapazität oder Bewohnbarkeit des Grundstücks oder in einer Verlängerung seiner Nutzungsdauer (ein Gehege, der Bau eines Schwimmbades, eine umfassende Reform usw.)

(c) + Steuern und Kosten, die mit dem Erwerb verbunden sind (Übertragungen, Mehrwertsteuer, Erbschaftssteuer, Provisionen), mit Ausnahme der vom Erwerber gezahlten Zinsen.

Zum Kaufwert kommen die Zahlung der Mehrwertsteuer auf nie bewohnten/neu gebauten Immobilien oder die Zahlung von Übertragungen oder Rechtsakten, die vor der Gebietsverwaltung dokumentiert wurden, oder die Zahlung der Erbschaftssteuer selbst (im entsprechenden proportionalen Teil) oder Provisionen für ihre Vermittlung an eine Immobilienagentur hinzu.

(d) – Steuerabzugsmöglichkeiten oder zumindest die Mindestamortisation dieser vermieteten Immobilien.

Wenn eine Immobilie verkauft wird, die während ihrer Nutzungsdauer vermietet wurde, muss die steuerlich abgezogene Abschreibung oder zumindest die gesetzlich festgelegte Mindestabschreibung während der Zeit der Vermietung der Immobilie von ihrer Bewertung abgezogen werden.

Bei der Vermietung von Immobilien wird, die nach den Bestimmungen des vorstehenden Absatzes berechnete positive Nettorendite um 60 Prozent reduziert. Diese Ermäßigung gilt nur für die vom Steuerpflichtigen angegebenen Steuererklärungen.

Übertragungswert (B) = a – b

(a) Wieder der echte Betrag, das ist auch hier der Wert, der in der Urkunde angegeben ist oder der im Rahmen von Nachfolgen und Schenkungen erklärt wurde, ohne dass dieser den Marktwert überschreiten kann.

(b) – Ausgaben und Steuern, die der beim Verkauf anfallen und notwendig, ausgenommen die vom Übertragenden gezahlten Zinsen.

Übertragungswert – Erwerbswert: Kapitalgewinn

2) Anwendung von Reduzierungen und/oder Steuervorteilen

In folgenden Fällen ist der Gewinn steuerfrei:

1.) Der Verkäufer, der 65 Jahre oder älter/pflegebedürftig nach spanischer Gesetzgebung ist

und

2.) Die Immobilie die selbst genutzte Hauptwohnung („vivienda habitual“) des Verkäufers ist

oder aber

c) der Verkäufer gehört keiner der oben genannten Altersgruppen an, doch er erwirbt ein neues selbstgenutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung („reinversión en vivienda habitual“). Er muss also in diesem Fall wohlbemerkt Resident sein und der Verkauf muss der seiner gewöhnlichen Wohnung sein.

d) Nicht-Residente ab 65 Jahren werden nicht besteuert, wenn

1. die verkaufte Immobilie in den letzten 2 Jahren Hauptwohnsitz war und
2. der Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz im Ausland reinvestiert wird, und zwar innerhalb der nächsten zwei Jahren, nachdem der Verkäufer von Spanien wegzieht.

Neuigkeit: Aktualisierungskoeffizienten werden entfernt

Ab 2015 wurden die Koeffizienten zur Aktualisierung des Erwerbswertes von Immobilien, die nicht von wirtschaftlichen Aktivitäten betroffen sind, entfernt.

50 % Rabatt beim Verkauf einer 2012 erworbenen Immobilie

Kapitalgewinne aus dem Verkauf von sich in Spanien befindende städtischen Immobilien, die vom 12. Mai 2012 bis zum 31. Dezember 2012 erworben wurden, werden um 50 % befreit.

Übergangsregime der Reduzierung aufgrund von Minderungsmaßnahmen

Die Übergangsregelung für die Gewinne aus der Übertragung einer vom Steuerpflichtigen vor dem 31. Dezember 1994 zum 1. Januar 2015 erworbenen Immobilie lautet wie folgt:

• Berechnung des Kapitalgewinns
• Berechnung des vor dem 20. Januar 2006 erzielten Gewinns
• Es wird eine quantitative Grenze für die Höhe des Kapitalgewinns festgelegt, der aufgrund von Minderungen gemindert werden kann. Dies ist der anteilige Teil des Gewinns der ersten 400.000 € des Wertes der Übertragungen von Gegenständen, die nicht von wirtschaftlichen Aktivitäten betroffen sind, die vor dem 31. Dezember erworben wurden, ab 1994.

Und auf die Beträge, die für die Ermäßigung durch Minderung in Frage kommen, beträgt die anwendbare Ermäßigung 11 % für jedes Jahr der Dauerhaftigkeit, das zwei von ihrem Erwerb bis zum 31. Dezember 1996 übersteigt.

Das heißt, beim Verkauf von alten Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden und zuvor aufgrund von Minderungen reduziert wurden, was später auf die Möglichkeit beschränkt war, den vor dem 20. Januar 2006 erzielten Gewinn zu reduzieren. Am 1. Januar 2015 wurde eine neue Grenze für die Möglichkeit festgelegt, diese Reduzierung nur für die Gewinne anzuwenden, die durch die ersten 400.000 Euro des Wertes gegenwärtiger und / oder zukünftiger Übertragungen erzielt werden.

Welche steuerrechtlichen Konsequenten hat dann der Verkauf in Deutschland?

Am 1. Januar 2013 ist das „Abkommen vom 3. Februar 2011 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der Steuerverkürzung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen“ (DBA Spanien) in Kraft getreten.

Artikel 13 (1) DBA Spanien besagt, dass Gewinne und private Veräußerungsgewinne von Deutschen aus dem Verkauf von Spanien-Immobilien auch in Deutschland besteuert werden.

Die Doppelbesteuerung bei der Gewinnsteuer wird gemäß Art. 22 (2) b) vii) DBA Spanien durch Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vermieden, wenn der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hatte. Zu beachten ist, dass die Besteuerung von Wertzuwächsen nach deutschem Recht nach anderen Grundsätzen erfolgt.

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