Auch der Makler muss den Energieausweis ins Inserat aufnehmen!

Das OLG München hat entschieden, dass der Immobilienmakler nicht von § 16a I EnEV erfasst wird, da er nicht unter den Begriff des Verkäufers fällt. Nach dieser Norm hat der Verkäufer im Rahmen eines Immobilieninserats in kommerziellen Medien (Zeitungsanzeige, Internetinserat) sicherzustellen, dass die hier normierten Pflichtabgaben im Hinblick auf den energetischen Zustand des Objekts, mitgeteilt werden. Auch eine analoge Anwendung verbietet sich, ebenso fällt der Makler auch nicht aufgrund seiner berufsbedingten Sachkunde hinsichtlich derartiger Mitteilungspflichten hierunter.

Aus den Gründen:

§ 16a I EnEV ist laut Ansicht des erkennenden Gerichts nicht dahingehend auszulegen, dass unter den Begriff des „Verkäufers“, auch der Makler falle, sofern dieser auftragsgemäß eine Immobilienanzeige schalte. Unbeschadet des Umstands, dass in Deutschland regelmäßig davon auszugehen sei, dass der Makler von Grundstückseigentümern mit der Schaltung von Immobilienanzeigen beauftragt wurde, stelle eine Erstreckung der Informationsverpflichtung auf den Makler einen Fall unzulässiger Rechtsfortbildung dar. Den Gesetzesmaterialien lasse sich nämlich eindeutig entnehmen, dass der nationale Gesetzgeber bewusst davon absah, Makler in den Kreis der nach § 16a EnEV Verpflichteten aufzunehmen. 

Danach trägt also in allen Fällen – also auch bei der Aufgabe eines Inserats durch den Makler – (allein) der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben bzgl. des energetischen Zustands im Sinne des § 16aEnEV enthält.

Aber:

Dennoch sieht sich der Makler einem Haftungsrisiko gegenüber. Ein Unterlassungsanspruch ergibt sich nämlich aus dem UWG unter dem Gesichtspunkt des Vorenthaltens wesentlicher Informationen iSv § 5a II UWG. Danach handelt unlauter, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält, die dieser je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen (Nr. 1) und deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte (Nr. 2).

Die spezielle Regelung des § 16a EnEV führt auch nicht zu einer Sperrwirkung der Anwendbarkeit des in § 5a II UWG weiter gefassten Unlauterkeitstatbestandes. Die in Rede stehenden Informationen benötigt der Verbraucher um beurteilen zu können, ob das angebotene Objekt seinen energetischen Vorstellungen entspricht. Das Vorenthalten ist dazu geeignet, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er sonst womöglich nicht oder nicht zu diesem Preis getroffen hätte.

Damit trifft auch den Makler eine Pflicht zur Mitteilung der Informationen des Energieausweises bereits innerhalb einer Immobilienanzeige. Bei Zuwiderhandlung besteht ein Unterlassungsanspruch zumindest aus dem UWG, der mit Kosten verbunden ist.