Aufklärungspflichten bei Steuersparmodellen

[image]Kreditgebende Banken müssen bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbsmodellen Darlehensnehmer nur ausnahmsweise über vorhandene Risiken aufklären - etwa bei erkennbaren Wissensvorteilen. Neben Bauherren- und Bauträgermodellen spielen auch sogenannte Mieteinnahmegemeinschaften beim Immobilienerwerb eine Rolle. Bei diesen auch als Mietpool bezeichneten Erwerbsmodellen wird man Teil einer Vermietergemeinschaft. Deren Einnahmen fließen in eine gemeinsame Kasse. Etwa durch Leerstand bedingte Risiken tragen so mehrere Eigentümer zusammen. Das gilt jedoch auch für Unterhalts- und Instandhaltungskosten. Ohne tragfähige Basis - ein attraktives Mietobjekt und eine realistische Kalkulation - bricht das Modell jedoch in sich zusammen.

Prognosen tatsachengestützt und im Vorfeld vertretbar

Auch die Kläger im folgenden Fall mussten negative Erfahrungen mit einem Mietpool machen. Sie hatten, um sich daran zu beteiligen, eine von der lediglich als Kreditgeber auftretenden und später beklagten Bank finanzierte Eigentumswohnung erworben. Dabei seien sie arglistig getäuscht worden, weshalb die Bank zum Schadensersatz verpflichtet sei. Die Bank habe das mangelhafte Konzept, das sich in höheren als den ursprünglich veranschlagten Nachzahlungen äußere, von Anfang an gekannt. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm konnte jedoch keine gravierenden Kalkulationsfehler sowie krasse Unterschiede zur Vorhersage erkennen. Die Ertragsprognosen seien zudem durch Tatsachen gestützt und die vorherige Betrachtung vertretbar gewesen. Das genüge den Anforderungen.

Banken haben hier nur unter besonderen Voraussetzungen aufzuklären

Finanzierende Banken haften bei steuersparenden Erwerbsmodellen nur unter besonderen Umständen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht die Pflicht zur Risikoaufklärung, wenn Finanzinstitute über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgehen, weil sie auch an Planung, Vertrieb und Durchführung beteiligt sind. Ein weiterer Fall ist das Schaffen einer über das allgemeine wirtschaftliche Risiko hinausgehenden Gefährdung. Auch das Verwickeln in schwerwiegende Interessenkonflikte bei der Kreditgewährung verpflichtet zur Auskunft. Ebenso erforderlich ist die Aufklärung, wenn eine Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung hat. All das liege hier laut der Richter nicht vor. Die beklagte Bank durfte deshalb davon ausgehen, dass die Kläger selbst die notwendige Erfahrung und Kenntnis besaßen. Außerdem nicht bewiesen sei, das Fließen einer versteckten Innenprovision oder das Vorliegen eines sittenwidrigen Kaufpreises. Da dieser nicht mehr als knapp doppelt so hoch wie der Wohnungswert war, scheide auch das aus. Die Verluste hatten daher die Kläger zu tragen.

(OLG Hamm, Urteil v. 12.12.2011, Az.: I-31 U 94/11)

(GUE)