Basics of German Residential Tenancy Law – Part I: Termination and Defects

(German translation below!)

The German Rental Law in §§ 536 ff., 549 BGB („Bürgerliches Gesetzbuch”) grants extensive rights to tenants of housing. It can generally be said, that a tenant who pays his rent on time is not likely to lose his tenants’ rights. Terminating a rental contract is only possible under very narrow circumstances. In case of defects of the apartment or rented house the rent is reduced by law. The tenant should, however, inform the landlord of the defect. 

Termination of rental contract

Any termination of a rental contract must be in written form (§ 568 BGB). This does not, for example, include emails. The tenant can terminate the contract without stating a particular reason usually with a termination period of 3 months. The landlord, on the other hand, is obliged to substantiate the termination.

Ordinary termination („ordentliche Kündigung”)

The landlord can only terminate a rental contract for housing in case he has a legitimate interest („berechtigtes Interesse”) in accordance with § 573 BGB. A legitimate interest of the landlord can exist e.g. in case of culpable breaches of contract by the tenant or a personal need by the landlord.

Should the landlord have a right to terminate the contract, he must consider a termination period of 3 to 9 months, depending on the time the tenant has lived in the rented space. 

Extraordinary termination („außerordentliche Kündigung“)

Furthermore, the landlord can extraordinarily terminate the contract if he has an important reason („wichtiger Grund“), § 543 BGB. An important reason to terminate includes a severe breach of contract, for example not paying two consecutive rent payments or delay of payment of an amount equivalent two the amount of two rent payments.

However, with the exception of delay in payments, the landlord generally has to give a prior warning with regard to a breach of contract or otherwise reprimanded behaviour.

Significant defects and diminished rent

According to § 536 BGB the rent of housing is diminished by law in case the usability of housing itself is diminished, meaning when it has a significant defect. If the housing is completely unusable, the tenant is basically exempted from payment. If the housing is only less usable, e.g. there is not heating or the neighbourhood is too loud, the tenant only has to pay a reduced rent, proportional to the reduced usability.

Example:

The neighbor below smokes heavily and regularly on his balcony. The smoke enters the tenants apartment. In a similar case the District Court Berlin has decided that this is a significant defect and the rent was to be diminished by 10 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.04.2013 – 67 S 307/12).

However, the tenant has to give notice to the landlord and give him the opportunity to fix the defect. Otherwise, he basically forfeits the right to reduce the rent.

Should the landlord not react to the notice and be in arrears after the tenant set a due date, the tenant can furthermore

1. Fix the defect himself and demand a reimbursement of expenses from the landlord
2. Withhold an additional part of the rent

Please Note:

Since a delay in payment of rent can justify a termination of the rental contact, we advise to consult an expert before any claim against the landlord.

About:

Julian Urban is a Berlin-based lawyer specialized in Rental and Real Estate Law. In this field, he worked with several national and international law firms before joining Grundstein Legal. He consults our clients in Commercial and Residential Tenancy Law, Real Estate, Home Ownership and Condominium Law. 

Disclaimer:

This text is supposed to explain and simplify Legal German for foreigners and expats. Translations of legal terminology have been made to the best of our abilities. However, we cannot assume any liability for the completeness of this text or correctness of the translations.

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Kündigung des Mietvertrags einer Wohnung

Das deutsche Mietrecht ist grundsätzlich mieterfreundlich. Der Vermieter kann nur bei Vorliegen besonderer Voraussetzungen ordentlich kündigen. Dem Mieter steht es hingegen grundsätzlich frei jederzeit nach Ablauf einer bestimmten Frist zu kündigen.

Kündigungsrecht

Ordentlich kann ein Vermieter gemäß § 573 BGB in der Regel nur kündigen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches liegt unter anderem dann vor, wenn er die vermietete Wohnung für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts braucht (Eigenbedarf). Ein solches Interesse kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter stets verspätet oder nicht vollständig zahlt. Beachten Sie: Gemäß § 577a BGB kann eine Sperrfrist bezüglich der Kündigung vorliegen, wenn die Immobilie nach Abschluss des Mietvertrages in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. In Berlin beträgt diese Sperrfrist seit 2013 beispielsweise 10 Jahre.

Zudem kann der Vermieter gemäß § 543 BGB auch dann kündigen, wenn ein sog. „wichtiger Grund“ vorliegt. Dieser liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter zwei Mal hinter einander die volle Miete nicht zahlt oder der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten (Untermieter) überlässt. Der Mieter ist jedoch grundsätzlich vorher abzumahnen.

Der Mieter kann hingegen ohne besonderen Grund ordentlich kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist auch für Ihn aus wichtigem Grund möglich. Dies geht unter anderem dann, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht oder nicht rechtzeitig gewährt wird.

Kündigung und Fristen

Sowohl für Mieter als auch Vermieter gilt, das die Kündigung schriftlich zu erfolgen hat.

Für den Mieter gilt in der Regel die gesetzliche Frist von drei Monaten. Die Kündigung ist dabei spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, vgl. § 573c BGB.

Für den Vermieter richtet sich die Frist der ordentlichen Kündigung nach der Länge des Mietverhältnisses und kann drei, sechs oder neun Monate betragen.