Gewerbemietrecht und Wohnraummietrecht – Commercial tenancy law and residential tenancy law

Deutsche Fassung (English version below)

Das Gewerbemietrecht bietet um Gegensatz zum Wohnraummietrecht nur begrenzten Mieterschutz. Grundsätzlich gibt es bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages mannigfaltige Möglichkeiten der Vertragsgestaltung. 

Gewährleistungsrechte – Aufrechnung, Minderung und Zurückbehaltung

Im Wohnraummietrecht verfügt der Mieter stets über die Möglichkeit, Ansprüche nach Minderung geltend zu machen, Zahlung zurückzubehalten oder aufzurechnen. Ein Ausschluss dieser Rechte durch Mietvertrag ist grundsätzlich unzulässig. Im Gewerbemietrecht können diese Ansprüche indes vertraglich ausgeschlossen werden. So kann beispielsweise dann das Minderungsrecht aus § 536 BGB eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, wenn dem Mieter das Recht bleibt, eine wegen verminderter Tauglichkeit der Mietsache zu viel gezahlte Miete nach § 812 BGB zurück zu fordern (BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, NJW-RR 1993 S. 519).

Kündigung

Im Wohnraummietrecht ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB nur dann zulässig, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein solches kann beispielsweise bei erheblicher Verletzung der Pflichten durch den Mieter oder Eigenbedarf des Vermieters vorliegen. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach § 573c BGB je nach Mietdauer.

Im Gewerbemietrecht indes kann der Vermieter bei ein unbefristeten Mietverhältnis jederzeit kündigen, sofern dem nicht eine Regelung im Gewerbemietvertrag entgegensteht. Zentrale Norm ist hier der § 580a Absatz 2 BGB. Dieser besagt, dass die ordentliche Kündigung am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig ist. Die Kündigungsfrist beträgt somit in der Regel 6 Monate. Fehlt es beispielsweise an einer behördlichen Genehmigung der Nutzung, (hier: fehlende Konzession) so kommt eine Kündigung des Mieters auch nach § 313 Absatz 3 BGB in Betracht (KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13).

Anders verhält es sich in der Regel bei befristeten Mietverhältnissen. Hier ist ein ordentliches Kündigungsrecht der Parteien üblicherweise ausgeschlossen. Unberührt bleibt indes stets die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung.

Kündigt der Vermieter außerordentlich , so gelten für den Wohnraummieter ergänzend die Regelungen des § 543 Absatz 3 BGB. Bei einer Kündigung aufgrund von Mietrückständen hat der Mieter beispielsweise nach § 568 Absatz 3 Nr. 2 BGB die Möglichkeit durch Zahlung die Kündigung unwirksam zu machen.

Maklerprovision

Nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung gilt für Wohnraum das Bestellerprinzip. Es zahlt also derjenige die Provision, der den Makler auch beauftragt hat. Zudem ist die Höhe der Provision auf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer begrenzt. Bei Gewerbemieträumen können die Parteien indes die Provision frei vereinbaren. Das Bestellerprinzip gilt hier nicht. Trägt der Vermieter die Gebühren, so kann er sie mit den Mieteinnahmen verrechnen.

Schönheitsreparaturen

Sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht gilt indes, dass sogenannte „starre Fristen“ in Formularmietverträgen Bezug auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen unzulässig sind. Auch im Gewerbemietrecht soll der Mieter nur zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, wenn der Zustand des Mietobjekts es erfordert (vgl. Urteil vom 8.10.2008 XII ZR 84/06).

Anders verhält sich eine Abwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht durch Individualvereinbarung im Gewerbemietrecht. Eine individualvertragliche Übertragung dieser Pflichten auf den Mieter ist hier in aller Regel wirksam. Grundsätzlich sind diese Pflichten disponibel, sodass ihre Übertragung zwar vom gesetzlichen Leitbild abweicht, diesem aber nicht widerspricht. Sie ist nur nichtig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot verstößt oder sittenwidrig ist. Durch eine Individualvereinbarung kann dem Mieter selbst auch die Instandhaltung an Dach und Fach übertragen werden (OLG Rostock, Urteil vom 10.09.2009 – 3 U 287/08; BGH Urt. v. 5.6.2002 – XII ZR 220/99, BeckRS 2002, 5372). Gegen eine solche Abrede bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Mietzinskalkulation eingeht. Individualvereinbarungen sind dann unzulässig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB), die guten Sitten (§ 139 BGB) oder Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen.

Kommt der Mieter nun seiner Instandsetzungspflicht nicht nach, so ist er dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB verpflichtet. Dies kann selbst dann in Form eines Ausgleiches in Geld gelten, wenn der der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist (BGH Urt. v. 5.6.2002 – XII ZR 220/99, BeckRS 2002, 5372).

English version

In contrast to residential tenancy law, commercial tenancy law offers only limited protection for tenants. In principle, there are various possibilities for the drafting of a commercial lease agreement.

Warranty rights – offsetting, reduction and retention

In residential tenancy law, the tenant always has the option of asserting claims after reduction, withholding payment or offsetting. An exclusion of these rights by the tenancy agreement is generally inadmissible. In commercial tenancy law, however, these claims can be excluded by contract. For example, the right to reduce the rent from § 536 BGB can be limited or excluded if the tenant retains the right to reclaim rent paid in excess due to reduced suitability of the rented object in accordance with § 812 BGB (BGH, judgement of 27.1.1993, XII ZR 141/91, NJW-RR 1993 p. 519).

Notice

In residential tenancy law, an ordinary termination by the landlord is only permissible according to § 573 BGB if the landlord has a legitimate interest in the termination. Such an interest may exist, for example, in the event of a significant breach of obligations by the tenant or personal use by the landlord. According to § 573c BGB, the notice period is extended depending on the length of the lease.

Under commercial tenancy law, however, the landlord can terminate an unlimited tenancy at any time, unless a provision in the commercial tenancy agreement contradicts this. The central norm here is § 580a paragraph 2 BGB. This states that ordinary termination on the third working day of a calendar quarter is permissible at the end of the next calendar quarter. The period of notice is therefore generally 6 months. If, for example, there is no official approval of the use (here: missing license), a termination of the tenant can also be considered according to § 313 para. 3 BGB (KG, judgement of 14 July 2014, 8 U 140/13).

The situation is usually different for limited leases. In this case, the parties' ordinary right of termination is usually excluded. However, the possibility of an extraordinary termination remains unaffected.

If the landlord gives extraordinary notice of termination, the regulations of § 543 paragraph 3 BGB apply additionally to the tenant. In case of a termination due to outstanding rent, the tenant has, for example, according to § 568 paragraph 3 No. 2 BGB, the possibility to make the termination ineffective by payment.

Brokerage commission

According to the law governing the provision of accommodation, the buyer principle applies to housing. Thus, the commission is paid by the person who has also commissioned the estate agent. In addition, the amount of the commission is limited to two monthly rents plus the legal sales tax. In the case of commercial rental space, however, the parties are free to agree on the commission. The buyer principle does not apply here. If the landlord pays the fees, he may offset them against the rental income

Aesthetic Repairs

In both residential and commercial tenancy law, however, so-called „rigid time limits“ in form tenancy agreements are inadmissible with regard to the performance of aesthetic repairs. Also, in commercial tenancy law, the tenant should only be obliged to carry out cosmetic repairs if the condition of the rented property requires it (cf. the judgement of 8.10.2008 XII ZR 84/06).

The situation is different if the obligation to carry out maintenance and repair is shifted to individual agreements under commercial tenancy law. An individual contractual transfer of these obligations to the tenant is generally effective here. In principle, these obligations are available, so that their transfer deviates from the statutory model, but does not contradict it. It is only void if it violates a legal prohibition or is immoral. By means of an individual agreement, the tenant himself can also be assigned the maintenance of the roof and compartment (OLG Rostock, judgement of 10.09.2009 – 3 U 287/08; BGH judgement v. 5.6.2002 – XII ZR 220/99, BeckRS 2002, 5372). In particular, there are no objections to such an agreement if the assumption of the maintenance obligation is included in the calculation of the rent. Individual agreements are inadmissible if they violate a legal prohibition (§ 134 BGB), good morals (§ 139 BGB) or good faith (§ 242 BGB).

If the tenant now fails to comply with his obligation to repair, he is obliged to pay the landlord damages in accordance with §§ 280, 281 BGB upon termination of the rental relationship. This can also apply in the form of a monetary compensation if the landlord wants to convert the rented premises afterwards and is therefore no longer interested in a material payment by the tenant (BGH judgement of 5.6.2002 – XII ZR 220/99, BeckRS 2002, 5372).