Bauen ohne Baugenehmigung – Bauvertrag fristlos gekündigt

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In Deutschland benötigt man zur rechtmäßigen Durchführung der meisten Bauvorhaben eine Baugenehmigung. Hat man diese nicht, darf man nicht bauen – eigentlich. Dies sah ein Bauunternehmer jedoch anders und legte trotzdem los – was ihm schließlich die fristlose Kündigung des Bauvertrages einbrachte.

Bauvorhaben Einfamilienhaus

Am 03.06.2007 schlossen ein Ehepaar und ein Bauunternehmer einen Bauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses zu einem Brutto-Festpreis von 296.000 Euro. Am 02.08.2007 begann der Bauunternehmer unzweifelhaft sowohl mit der Einrichtung der Baustelle als auch mit den notwendigen Erdarbeiten. Zu diesem Zeitpunkt lag aber noch gar keine Baugenehmigung für das Bauvorhaben vor und die Bauherren hatten auch noch keinen Antrag auf Förderung bei der KfW gestellt. Von beiden Umständen wusste der Bauunternehmer.

Fristlose Kündigung des Bauvertrages

Nachdem die Eheleute vom Baubeginn erfahren hatten, mahnten sie den Bauunternehmer schriftlich ab und wiesen in diesem Schreiben darauf hin, dass für die Errichtung des Einfamilienhauses noch gar keine Baugenehmigung vorlag. Dieses Vorgehen ist eine schwerwiegende Vertragsverletzung und kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

Außerdem wollten die Bauherren für ihren Hausbau ein Darlehen aus dem KfW-Förderprogramm beantragen. Voraussetzung für die Genehmigung eines solchen Darlehens ist aber, dass mit den Bauarbeiten vor Antragstellung noch nicht begonnen werden darf. Durch sein Vorgehen hat der Bauunternehmer eine weitere Vertragsverletzung begangen, indem er die Förderung durch die KfW gefährdet bzw. infrage gestellt hat, obwohl ihm die Voraussetzungen eines solchen Kredits bekannt sein müssten.

Aufgrund dieser Tatsachen kam es zwischen den beiden Vertragsparteien zu Streitigkeiten, die schließlich am 04.10.2007 in der fristlosen Kündigung des Bauvertrages durch die Bauherren endeten.

Bauunternehmer verlangt Zahlung

Diese Kündigung des Bauvertrages wollte der Bauunternehmer jedoch nicht akzeptieren und klagte vor dem Landgericht (LG) Hannover auf Zahlung des Werklohns für die Herstellung des Bauantrages i. H. v. 2 % des Gesamtpreises, also 5920 Euro, für zusätzlich vereinbarte Malerarbeiten 5147 Euro und für nicht ausgeführte Leistungen wegen der Kündigung des Vertrages unter Abzug ersparter Aufwendungen 62.429,50 Euro.

Die Richter des LG entschieden in ihrem Urteil, dass der Bauunternehmer nur die 5920 Euro zzgl. Zinsen von den Bauherren verlangen kann.

Berufung von beiden Parteien eingelegt

Gegen dieses Urteil legten sowohl der Bauunternehmer als auch die Bauherren Berufung ein. Der Bauunternehmer bestand weiterhin auf Zahlung seiner Forderung wegen nicht erbrachter Leistungen, da er der Meinung war, dass keine fristlose Kündigung vorläge. Allerdings verlangte er jetzt nur noch den um die Umsatzsteuer verminderten Betrag i. H. v. 52.519,75 Euro. Hilfsweise verlangt er die Zahlung von 16.554,63 Euro, die ihm aufgrund einer Schätzung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zustünden.

Die Bauherren wollten im Gegenzug die 5920 Euro für den Bauantrag nicht zahlen und erstrebten mit ihrer Berufung die Abweisung der Klage.

Berufungen hatten keinen Erfolg

Die Richter des Oberlandegerichts (OLG) Celle stellten in ihrem Urteil zunächst fest, dass der Bauunternehmer keinen Anspruch auf Zahlung wegen nicht erbrachter Leistungen aus § 649 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat, da die Kündigung des Bauvertrages durch die Bauherren aus wichtigem Grund erfolgt ist. Sowohl der Baubeginn durch den Bauunternehmer, ohne dass eine Baugenehmigung vorgelegen hat, als auch seine Kenntnis, dass vor Baubeginn erst noch ein KfW-Förderdarlehen beantragt werden sollte, stellen für sich genommen eine solch schwere Vertragsverletzung dar, dass eine Fortsetzung des Vertrages für die Bauherren unzumutbar war. Daher war die fristlose Kündigung rechtmäßig und der Bauunternehmer hat keinen Anspruch auf Vergütung der nicht ausgeführten Leistungen.

Die Bauherren sind weiterhin verpflichtet die 5920 Euro für die Erstellung des Bauantrages an den Bauunternehmer zu bezahlen. Denn auch nach der rechtmäßig erfolgten Kündigung des Bauvertrages bleibt der Anspruch des Bauunternehmers auf Vergütung der bis zur Kündigung erbrachten Leistungen erhalten. Da der Bauunternehmer den Bauantrag eingereicht hat und später auch noch die als fehlend gerügten Bauantragsunterlagen nachgereicht hat, hat er seine Leistung hinreichend erbracht und dadurch Anspruch auf Zahlung der 5920 Euro.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat schließlich die Beschwerde des Bauunternehmers gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen. Dadurch ist das Urteil rechtskräftig.

Fazit: Als Bauunternehmer sollte man mit einem Bauvorhaben immer erst dann beginnen, wenn alle zwingend notwendigen Vorarbeiten, wie die Genehmigung des Bauantrages oder die Stellung eines Antrages auf KfW-Förderung, abgeschlossen und bewilligt sind – sonst kann eine Menge Geld verloren gehen.

(BGH, Beschluss v. 24.06.2015, Az.: VII ZR 71/13; OLG Celle, Urteil v. 07.03.2013, Az.: 16 U 147/12)

(WEI)