Bauen mit einem Bauträger: Welche Rechte haben Sie?

Der Weg zur Verwirklichung des Traums vom Eigenheim führt oft über einen Bauträgervertrag. Diese Form des Immobilienerwerbs wirft jedoch eine Vielzahl von Fragen auf und birgt potenzielle Herausforderungen.  

Von der Reservierungsgebühr bis zu einer möglichen Insolvenz des Bauträgers gibt es zahlreiche Aspekte, die es zu beachten gilt. Dieser Ratgeber wirft einen Blick auf einige der wichtigsten Fragen rund um den Bauträger und bietet Verbrauchern eine fundierte Grundlage für ihre Entscheidungen. 

Was macht ein Bauträger?

Ein Bauträger ist ein Unternehmen oder eine natürliche Person, die auf die Entwicklung und Umsetzung von Bauprojekten spezialisiert ist. Im Kern übernimmt der Bauträger verschiedene Aufgaben im Zusammenhang mit der Errichtung von Immobilien – angefangen mit dem Grundstückserwerb über die Planung und den Bau bis hin zur Vermarktung der fertigen Objekte.  

Ein Bauträgervertrag bezieht sich auf eine Vereinbarung, die den Bau oder den Umbau eines Hauses oder eines ähnlichen Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand hat. Gleichzeitig beinhaltet der Vertrag die Verpflichtung, dem Auftraggeber das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Der Bauträgervertrag betrifft folglich vorrangig Situationen, in denen ein vom Bauträger als Bauherr in eigener Regie zu erstellendes Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird. 

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag beinhaltet verschiedene Elemente, wobei deren Gewichtung je nach Sachverhalt variieren kann. In Bezug auf den Grundstückserwerb enthält der Bauträgervertrag Elemente des Kaufrechts, während im Hinblick auf die geschuldete Bauleistung werkvertragliche Elemente maßgebend sind. Zusätzlich zu den Aspekten der Bauleistung kommen Organisations-, Architekten- und Ingenieurleistungen hinzu, deren Bedeutung für die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien je nach Gesetzesinterpretation variiert.  

Trotz der Vielfalt der Bestandteile handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag. Gemäß diesem Vertrag verpflichtet sich der Bauträger zu einer einheitlichen Leistung, die sowohl die Bauerrichtung als auch die Verschaffung des lastenfreien Eigentums umfasst. Im Gegenzug steht ihm eine einheitliche Vergütung zu.  

Der Zweck des Bauträgervertrags besteht in der Durchführung und Abwicklung durch einen Vertragspartner. Im Gegensatz zu einer Bauerrichtung aufgrund mehrerer Verträge mit verschiedenen am Bau beteiligten Parteien zeichnet sich der Bauträgervertrag dadurch aus, dass der Erwerber einen Vertrag mit einem Generalunternehmer abschließt und somit sämtliche Leistungen sozusagen „aus einer Hand“ erhält. 

Darf ein Bauträger eine Reservierungsgebühr verlangen?

Gemäß § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist es dem Bauträger untersagt, vor dem Abschluss des Vertrags eine Anzahlung zu verlangen. Reservierungsvereinbarungen sind aber zulässig. Es ist jedoch zu beachten, dass Reservierungsvereinbarungen im Einzelfall unwirksam sein können. Dies trifft einerseits zu, wenn die Reservierungsgebühr gemäß § 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Betrag von 5000 Euro überschreitet. Andererseits könnte ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen, falls das Reservierungsentgelt dem Bauträger auch im Falle des Nichtzustandekommens des Bauträgervertrages zustünde. 

Die Absprache einer Anrechnung der vor Beurkundung geleisteten Reservierungsgebühr auf den Kaufpreis könnte gegen die Anforderungen der MaBV verstoßen. Eine mögliche Lösung könnte darin bestehen, die Anrechnung/Aufrechnung zu vereinbaren, sodass sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Rate erfolgt. Dies setzt voraus, dass entweder die Reservierungsvereinbarung entsprechend gestaltet ist oder der im Falle des Zustandekommens des Vertrags geregelte Rückzahlungsanspruch bis zur Fälligkeit der ersten Rate gestundet wird. Um mögliche rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden, wird empfohlen, dass der Erwerber die gezahlte Reservierungsgebühr nach Abschluss des Vertrags in vollem Umfang zurückerhält und seine im Bauträgervertrag festgelegten Leistungen in vollem Umfang erbringt. 

Bauträger hält Fertigstellungstermin nicht ein: Welche Rechte haben Sie?

Bauträgerverträge müssen gemäß den §§ 650u Abs. 1 S. 2 und 650k Abs. 3 S. 1 BGB einen verbindlichen Fertigstellungstermin festlegen. Es ist dabei stets zu klären, ob dieser Termin auch mit der Übergabe des Vertragsobjekts einhergehen soll. Kommt der Bauträger mit seinen Verpflichtungen zur Fertigstellung oder Übergabe in Verzug, stehen Ihnen als Erwerber verschiedene Rechte zu. 

Falls im Bauträgervertrag kein verbindlicher Fertigstellungstermin garantiert wurde, ist es zunächst erforderlich, den Bauträger zu mahnen. Die Nichteinhaltung des vereinbarten Termins stellt eine Pflichtverletzung des Bauträgers dar. Bei Verzug mit der Übergabeverpflichtung haben Sie als Erwerber Anspruch auf Schadensersatz. Dabei sollen Sie als Erwerber so gestellt werden, als ob der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Erstattet werden unter Umständen entgangene Mieten, Mehrkosten für die Finanzierung, Hotelkosten, Möbeleinlagerungskosten und zusätzliche Umzugskosten, insbesondere bei Objekten, die für die Eigennutzung erworben wurden. Bei selbst genutzten Objekten könnte auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehen, wenn aufgrund von Verzögerungen oder Mängeln eine Nutzung zum zugesagten Termin nicht möglich ist. 

Um sich für den Fall von Verzögerungen abzusichern, könnte eine Vereinbarung von pauschaliertem Schadensersatz oder einer Vertragsstrafe in Betracht gezogen werden. Es empfiehlt sich daher, schon vor der Unterzeichnung des Bauträgervertrages anwaltliche Beratung zur Vertragsgestaltung in Anspruch zu nehmen. 

Welche Unterlagen muss der Bauträger übergeben?

Für Verbraucherbauverträge sind gemäß § 650n BGB in Verbindung mit § 650u Abs. 2 BGB bestimmte Verpflichtungen des Bauträgers zur Herausgabe von Unterlagen vorgesehen, die als wesentliche Bestandteile des Bauträgervertrags gelten. Verletzt der Bauträger diese Pflichten, könnten Sie als Erwerber das Recht haben, die Abnahme zu verweigern.  

Die entscheidende Frage ist, auf welche Unterlagen Sie als Erwerber einen Anspruch auf Herausgabe haben. In der Regel handelt es sich dabei um Bautenstandsmitteilungen des Architekten oder Bauleiters, die Sie benötigen, um den Fortschritt des Baus nachzuweisen und Kreditsummen freizugeben. Ebenso umfasst sind Unterlagen, die Sie als Erwerber benötigen, um gegenüber Behörden nachzuweisen, dass die Leistung gemäß den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften erbracht wurde. 

In den meisten Fällen besteht auch ein Anspruch des Erwerbers auf Herausgabe aller relevanten Planungsunterlagen, einschließlich der Baugenehmigung, Baupläne, Ausführungsplanung, Statik und Pläne zur Haustechnik. Eventuell könnten zusätzliche Ansprüche aufgrund vertraglicher Nebenpflichten oder ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarungen bestehen. Die genauen Details, wie der Umfang (z. B. Gutachten, Prüfprotokolle, Blower-Door-Test, Abnahmeprotokoll mit einem Generalübernehmer) sowie die Form und der Zeitpunkt, zu dem bestimmte Pflichten zu erfüllen sind, sollten gegebenenfalls ausdrücklich vertraglich geregelt werden. 

Es ist wichtig zu beachten, dass der Bauträger nicht verpflichtet ist, seine Originalunterlagen herauszugeben. In der Regel reichen Kopien oder Abzüge aus, solange sie den Informationen entsprechen, die der Bauträger in seinem Besitz hat. Die damit verbundenen Kosten trägt der Bauträger selbst, da sie als notwendiger Aufwand zur Erfüllung seiner Verpflichtungen betrachtet werden. 

Welche Gewährleistungsrechte haben Sie gegenüber dem Bauträger?

Der Bauträger ist in erster Linie dazu verpflichtet, den verkauften Grundbesitz (Grundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Erbbaurecht) sowie die vereinbarte Bauleistung zu erbringen. Im Fokus steht dabei insbesondere die Haftung für Sach- und Rechtsmängel (vgl. § 633 Abs. 1 BGB für werkvertragliche Elemente des Bauträgervertrags, § 433 Abs. 1 S. 2 BGB für kaufvertragliche Elemente). Sowohl nach Kauf- als auch nach Werkvertragsrecht trägt der Bauträger die Verantwortung für die Freiheit von Rechtsmängeln, die auftreten, wenn Dritte in Bezug auf das Vertragsobjekt Rechte gegen den Erwerber geltend machen können, die dieser nicht übernommen hat. 

Zusätzlich haftet der Bauträger nach dem Gesetz auch für Sachmängel, wobei zwischen der Haftung für das Grundstück und der Haftung für das Bauwerk differenziert werden muss. Die Sachmängelhaftung des Bauträgers für das Grundstück unterliegt dem Kaufvertragsrecht und verjährt innerhalb von zwei Jahren ab Übergabe des Grundstücks. Hinsichtlich der Mängel am Bauwerk haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht, und der Erwerber kann Gewährleistungsansprüche gemäß § 634 BGB nach der Abnahme geltend machen.  

In erster Linie kann Nacherfüllung (§ 635 BGB) verlangt werden, was bedeutet, dass der Bauträger das Werk entweder neu erstellen oder den Mangel beseitigen muss. Hierbei ist grundsätzlich eine angemessene Frist zu setzen. Nach erfolglosem Ablauf dieser Frist können Sie als Erwerber unter Umständen folgende Rechte geltend machen: 

• Selbstbeseitigung des Mangels (§ 637 BGB) mit Anspruch auf Aufwendungsersatz 

• Rücktritt vom Vertrag (§§ 636, 323, 326 Abs. 5 BGB) 

• Minderung der Vergütung (§ 638 BGB) 

• Schadensersatzanspruch (§§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB) 

• Aufwendungsersatzanspruch (§ 284 BGB) 

Die genauen Rechte sind im Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Beachten Sie beispielsweise, dass Rücktritt und Schadensersatz statt der ganzen Leistung bei nur geringfügigen Mängeln gesetzlich ausgeschlossen sind. In solchen Fällen ist es ratsam, vor Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen rechtlichen Rat einzuholen. Mängelansprüche bei Arbeiten an Bauwerken verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich nach fünf Jahren ab Abnahme des Werks. 

Bauträger ist insolvent: Wie geht es weiter?

Die Frage, was passiert, wenn ein Bauträger während des Bauerrichtungsprozesses insolvent wird, beschäftigt viele Erwerber. Die Insolvenz des Bauträgers ändert grundsätzlich nichts am Fortbestand des Bauträgervertrags. Allerdings wird der Bauträger nach Einleitung des Insolvenzverfahrens und der Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters in der Regel mehr oder weniger handlungsunfähig. Erwerber sollten daher mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter in Kontakt treten, um mögliche Lösungen für die Fortführung des Bauträgervertrags bereits im vorläufigen Insolvenzverfahren zu erörtern. 

Falls eine zügige Fortführung des Bauprojekts im vorläufigen Insolvenzverfahren nicht möglich ist, ist es ratsam, alle verfügbaren Informationen zu sammeln und Kontakte zu knüpfen. Dies ermöglicht es den Erwerbern, nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens schnell die notwendigen Entscheidungen zu treffen. Hierbei ist besonders wichtig:  

• Kontaktaufnahme mit der Bauträgerbank 

•  Abstimmung mit anderen Erwerbern (bei Erwerb von Wohnungseigentum) 

• Kontakt zu den am Bau beteiligten Bauunternehmern und möglicherweise Planern einschließlich der Bauleitung 

• Überprüfung des Objekts auf Defizite und Einsparmöglichkeiten 

• Verhandlungen mit der eigenen Bank über Nachkreditierung aufgrund von Restfertigstellungsmehrkosten oder anderen entgegenkommenden Maßnahmen 

Mit der Eröffnung des endgültigen Insolvenzverfahrens erhält der Insolvenzverwalter des Bauträgers die Möglichkeit, zu entscheiden, ob er den Bauträgervertrag weiter erfüllt oder das Projekt abwickelt. Falls der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Bauträgervertrags ablehnt, kann der Erwerber einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung geltend machen.  

In der Praxis werden bei Bauträgerinsolvenzen oft Restabwicklungsvereinbarungen zwischen dem Insolvenzverwalter und den Erwerbern getroffen. Diese können jedoch zahlreiche Abwicklungsprobleme mit sich bringen, weshalb betroffene Erwerber dringend dazu angehalten sind, sich eingehend rechtlich beraten zu lassen. 

Brauchen Sie eine Fertigstellungsbürgschaft?

Viele Erwerber sind sich möglicherweise nicht bewusst, dass Bauträger gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entweder von sich aus eine Bürgschaft über fünf Prozent der Bausumme anbieten müssen oder alternativ der Erwerber das Recht hat, fünf Prozent der Bausumme bei Fälligkeit der ersten Rate einzubehalten. Es ist ratsam, von diesem Recht Gebrauch zu machen. 

In Anbetracht der zunehmenden Zahl von Bauträgerinsolvenzen, die selbst große Bauträger nicht ausschließen, sollten sich Erwerber auch mit dem Thema Fertigstellungsbürgschaft auseinandersetzen. Es existieren verschiedene Schutzmöglichkeiten für Erwerber. Zahlungen erfolgen in der Regel nach Baufortschritt, doch im Falle einer Insolvenz des Bauträgers tragen Sie als Erwerber das Risiko erheblicher Mehrkosten für die Fertigstellung des Baus.  

Zudem können sich Mängel zeigen, was mit zusätzlichen finanziellen Belastungen einhergehen kann. Hier bieten sich Fertigstellungsbürgschaften von Banken oder Versicherungsunternehmen sowie Fertigstellungsversicherungen an. Obwohl diese Optionen nicht die gesamte Bausumme abdecken, sind Deckungssummen von bis zu 20 Prozent der Gesamtbaukosten üblich. Die entsprechende Bürgschaft sollte selbstschuldnerisch, unwiderruflich und unter Verzicht auf das Recht zur Hinterlegung verfasst sein. Bei Fertigstellungsversicherungen und Bürgschaften sind Sie als Erwerber zudem berechtigt, die entsprechende Originalurkunde zu erhalten.