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Berlin hat (vorerst) den Mietendeckel – Stufe 2
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Am Montag (23. November 2020) ist die zweite Stufe des Berliner Mietendeckels in Kraft getreten. Für die Stufe 1 legen wir Ihnen unseren Beitrag vom 05. Februar 2020 ans Herz.
Stufe 2 des Mietendeckels legt nunmehr auch Obergrenzen für Altverträge (Mieten vor dem Jahr 2014) fest. Die Berliner Bürgerinnen und Bürger können sich hierzu auf einer Internetseite des Senats ausrechnen lassen, ob ihre Miete zu hoch ist. Je nach Baujahr sind maximal EUR 9,80 Kaltmiete pro Quadratmeter erlaubt. Durch Zuschläge bei besonders guter Lage oder moderner Ausstattung kann die Kaltmiete bis zu EUR 11,54 betragen. Sollten diese Obergrenzen um mehr als 20% überschritten sein, können Mieter*innen die Absenkung ihrer Miete fordern, die Differenz direkt einbehalten oder notfalls klagen.
Ob der Mietendeckel in der Stufe 1 in den letzten 10 Monaten einen positiven Effekt hatte, darf mittlerweile doch arg bezweifelt werden. Nach einer Mitte Oktober veröffentlichen Analyse von Immoscout24 hat sich die Zahl der angebotenen Mietwohnungen in Berlin um 41,5 Prozent verringert. Die Wohnungen werden von den Eigentümern in der Regel nur noch verkauft oder selbst genutzt. Für Mieter ist es schwerer denn je eine Wohnung zu finden.
Darüber hinaus zeigt sich in der Praxis, dass in neuen Mietverträgen nunmehr zwei Mieten vereinbart werden. Einmal die Miete bei Gültigkeit des Mietendeckels und einmal die sogenannte (höhere) Schattenmiete, für den Fall, dass der Mietendeckel verfassungsrechtlich keinen Bestand haben wird. Mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird im nächsten Frühjahr gerechnet. Vermieter*innen bevorzugen statt des Wortes Schattenmiete den Begriff „Transparenzmiete“, da Mieter*innen sofort über die etwaige Geltendmachung von Nachzahlungsansprüchen oder sogar Kündigungs- und Räumungsansprüchen aufgeklärt sind.
Die Lage scheint daher angespannter denn je zu sein. Wir werden für Sie in jedem Fall weiter berichten, wie es mit dem Mietendeckel weitergeht.
Rechtsanwalt Dennis Wiegard
Düsseldorf, den 26. November 2020
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