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BGH: Doppelte Schriftformklausel im Gewerbemietvertrag wirkungslos
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Der Schriftform kommt im Gewerbemietvertrag eine besondere Bedeutung zu
So kann der Vertrag gem. §§ 578 II, 550 BGB vorzeitig gekündigt werden, wenn die Schriftform nicht gewahrt wurde. Dies kann fatale Folgen für Vertragsparteien bedeuten, die im Vertrauen auf ein langes Mietverhältnis große Investitionen getätigt haben.
Zur Wahrung der Schriftform gehört es beispielsweise, dass alle wesentlichen Vertragsabsprachen, zum Beispiel eine genaue Bezeichnung der Parteien und des Mietobjekts, die Miethöhe und alle wesentlichen späteren Änderungen, schriftlich niedergelegt wurden.
Um die Wahrung der Schriftform sicherzustellen, wurden in den meisten Gewerbemietverträgen sogenannte Schriftformklauseln vereinbart, nach denen alle Ergänzungen und Änderungen des Vertrages schriftlich erfolgen müssen.
Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs diese Klauseln jedoch wieder abbedungen werden können, wurden vielfach sogenannte doppelte Schriftformklauseln vereinbart, die vorsehen, dass auch Änderungen im Hinblick auf die Schriftformklausel nur in schriftlicher Form erfolgen dürfen.
Mit seinem Beschluss vom 25.01.2017 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch diese doppelten Schriftformklauseln im Ergebnis wirkungslos sind. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann wegen des grundsätzlichen Vorranges einer Individualvereinbarung gem. § 305 BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabsprachen nicht ausgeschlossen werden (vgl. BGH, Beschl. v. 25.01.2017, Az. XII ZR 69/16).
Was bedeutet dies für die Vertragsparteien eines Gewerbemietvertrages?
Wem es auf eine lange Laufzeit des Vertrages ankommt, sollte bei jeder Änderung des Vertrages genau darauf achten, dass die Schriftform eingehalten wird. Um nicht unbeabsichtigt die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des langfristigen Vertrages herbeizuführen, sollte bei der Abfassung von Änderungsvereinbarungen auf besondere Vorsicht und Sorgfalt geachtet werden. Im Zweifel sollte der gesamte Vertrag inklusive der gewünschten Änderung neu aufgesetzt und von beiden Parteien erneut unterzeichnet werden.
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