BGH-Urteil: Grundstückskaufvertrag trotz Schwarzgeldabrede nicht nichtig

Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 15.03.2024 (V ZR 115/22) seine bisherige Rechtsprechung hinsichtlich der Wirksamkeit von Grundstückskaufverträgen bei Schwarzgeldabreden. Wenn der Kaufpreis zur Steuerhinterziehung niedriger beurkundet wird als mündlich vereinbart und der Leistungsaustausch ernstlich gewollt ist, ist der Vertrag in der Regel wirksam. Dies gilt nicht, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der Haupt- oder alleinige Zweck des Kaufs ist. Die Entscheidungen zur Nichtigkeit bei Verstößen gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz sind auf solche Fälle nicht anwendbar. Im konkreten Fall wurde das Urteil des Oberlandesgerichts Braunschweig bestätigt, welches den Beklagten zur Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchwiderspruchs verurteilt hatte. Die Schwarzgeldabrede führte weder zur Nichtigkeit des Kaufvertrags noch beeinflusste sie den wirksamen Eigentumsübergang.

Die Entscheidung

In einem aktuellen Urteil vom 15. März 2024 (Az. V ZR 115/22) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Grundstückskaufvertrag trotz einer sogenannten Schwarzgeldabrede nicht nichtig ist. Die Entscheidung bezieht sich auf einen Fall, bei dem der Kaufpreis bei der notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags niedriger angegeben wurde als mündlich vereinbart, mit dem Ziel, Steuern zu hinterziehen.

Die Hintergründe

Im konkreten Fall verkaufte der Beklagte eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit an die Klägerin. Obwohl mündlich ein Kaufpreis von 150.000 EUR vereinbart wurde, wurde in der notariellen Urkunde lediglich ein Betrag von 120.000 EUR festgehalten. Zusätzlich zahlte die Klägerin dem Beklagten bereits vor dem Beurkundungstermin einen nicht mitbeurkundeten Differenzbetrag von 30.000 EUR in bar. Nachdem der Beklagte eine Selbstanzeige beim Finanzamt erstattete und die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis festgesetzt wurde, diskutierten die Parteien über die Wirksamkeit des Kaufvertrags und dessen Rückabwicklung.

Die Klägerin forderte die Zustimmung des Beklagten zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Widerspruchs und verlangte die Rücknahme des bereits gezahlten Betrags von 120.000 EUR. Das Landgericht sah den Kaufvertrag als nichtig an und wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht hingegen verurteilte den Beklagten zur Zustimmung der Löschung des Widerspruchs.

So hat der BGH argumentiert

Der BGH bestätigte nun die Entscheidung des Oberlandesgerichts und wies die Revision des Beklagten zurück. Dabei stellte der BGH klar, dass der Grundstückskaufvertrag trotz der Schwarzgeldabrede nicht nichtig ist. Die Schwarzgeldabrede, bei der der Kaufpreis niedriger angegeben wird, um Steuern zu hinterziehen, führt nach Ansicht des BGH nicht unmittelbar zur Nichtigkeit des Vertrags. Es sei denn, die Steuerhinterziehung sei der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts.

Der BGH betonte, dass der Leistungsaustausch, also die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt sein müsse. Solange dies der Fall ist, bleibe der Vertrag trotz der Schwarzgeldabrede wirksam. Die Rechtsprechung zu Schwarzgeldabreden bei Werkverträgen sei nicht auf Grundstückskaufverträge übertragbar.

Das Gericht entschied, dass die Schwarzgeldabrede lediglich einen Nebenzweck darstellt und nicht den Hauptzweck des Vertrags bildet. Daher sei der Grundstückskaufvertrag nicht nichtig und die Klägerin könne die Löschung des Widerspruchs im Grundbuch verlangen.

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Unterschiede in der Behandlung von Schwarzgeldabreden je nach Vertragsart und bestätigt die Bedeutung des Leistungsaustauschs für die Wirksamkeit von Grundstückskaufverträgen.

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